전세 계약 파기. 해제할 경우 위약금. 부동산 중개수수료를 내야 하나.

 
 
전세계약을 집주인과 하고 계약서 작성은 물론, 계약금까지 지불했습니다.
 
그런데, 집주인이 전세계약을 파기하고 싶다고 연락이 왔습니다.
 
왜 그런지 알아보니, 시세보다 낮게 받고 있고, 부동산 가격이 오를 것으로 예상되어서 좀만 버티면 
전세금을 더 높게 받을거라고 일방적으로 파기하네요.
 
 
일방적인 전세계약 해지라서 황당한 와중에 부동산 중개인이 연락와서 중개수수료를 내라고 하는 겁니다.
 
부동산 계약이 완전히 실행되어야 중개수수료를 지급하는거 아닌가요?
중개수수료를 달라고 하는 중개인에게 어떻게 말해야 할까요
 
그리고 계약금은 돌려받을 예정인데, 집주인에게 손해배상을 청구할 순 없나요
 
 
 

부동산 계약 파기 시 중개수수료 지급해야 하나

 

 
 
공인중개사법에서 부동산 중개수수료 지급시기를 두가지로 규정하고 있습니다. 
 
첫째. 계약에 따른 지급시기.
둘째. 계약이 없는 경우 잔금이 완료된 날로 한다.
 
이 규정을 들어 계약이 완료되지 않았고, 약정(계약)도 없기에 중개수수료를 지급하지 않아도 된다는 분들이 있습니다.
 
그러나, 계약을 파기한 것이 중개인에게 사유가 있다면 중개수수료를 지급할 의무가 사라질 수 있으나
계약 당사자끼리 파기한 것이기 때문에 약정했던 중개수수료를 지불해야 합니다.
 
여기서 파생되는 것이 중개수수료를 누가 지급해야 하냐는 이슈가 나오는데,
게약자 모두 부담하는 경우가 많고, 일부 파기한 쪽에서 수수료를 지급하는 경우가 있습니다.
 
국민권익위원회에서 파기한쪽에서 중개수수료를 지급하는 것으로 권고하고 있으나 아직 법제화가 안되어
강제할 수 없는 것이 현실입니다.
 
소송에 들어가면 시간과 비용이 만만치 않기에 당사자간의 원만한 해결이 중요하다고 볼 수 있습니다.
 
 
 

[본계약을 체결하지 않았다면]

 
전세계약 본계약을 진행하지 않거나
구두로 진행하거나
임대인 의사와 상관없이 일방적으로 가계약금을 입금한 경우엔
 
계약이 진행되지 않은 것이라서 부동산 중개수수료가 발생하지 않을 가능성이 높습니다.
부동산 중개인의 역할은 계약 당사자 사이에 계약 체결을 성사시킨 의무를 다하였을때 중개수수료를 받을 수 있게 되는 것이기 때문입니다.
 
다만, 본 계약을 진행하기 위해 가계약등의 진행을 맡고, 당사자간 연락을 하여 거래를 만들어내기 위해 노력을 하였다는 것이 보인다면(객관적으로 판단 된다면) 중개행위로 인한 일정 수수료를 청구할 수 있지만, 이해할 수 있는 상황과,
당사자간의 의견이 일치하는 것이 원만하게 풀어갈 수 있는 방향이 될것 입니다.
 
 
 
 

부동산 계약파기 억울하게 당하지 않으려면

 
일방적으로 파기당하면서 부동산 중개수수료까지 내야하는 억울한 현실을 맞지 않으려면
부동산 계약서를 잘 써야 합니다.

 
임차인이 일방적으로 계약을 파기할 경우 임대인이 위약금 명복으로 계약금을 돌려주지 않습니다. 
 
반대로 임대인이 계약을 파기할 경우 임대차 계약서에 계약위반에 대한 위약금 규정이 없으면
계약금만 돌려받고 위약금은 받기 어렵게 됩니다.
 
소송을 하여 피해를 입은 것을 입증한다음 손해배상을 받는 방법이 있겠으나, 
애초부터 계약서를 잘 쓰면 일이 쉬워집니다.
 
계약서에 위약금조항을 넣어 임대인(또는 매도인)이 계약을 파기할 경우
계약금의 배액을 상환하라는 문구를 기재해 넣어야 합니다. 
 
위약금 문구로 인해 집주인이 계약을 파괴하게 되면
예를 들어 계약금을 500만원 넣었으면 위약금 500만원과 함께 1,000만원을 지급해야 하는 의무가 생깁니다.
 
위약금 조항이 있어야 집주인이 계약금을 손해보지 않기위해 계약을 마음대로 파기하는 일이 줄어듭니다.
 
 
그리고 계약파기 의사를 밝힌 사람이 부동산 중개수수료를 전액 지급해야 한다는 문구도 함께 넣어야 합니다.
이 내용이 있으면 부동산중개수수료를 내지 않아도 됩니다. 계약 파기한 집주인이 전부 내게 됩니다.
 
계약서만 잘 써도 억울한 계약파기는 당하지 않을 수 있고, 위약금도 받을 수 있습니다.