아파트 구매할 때 필요한 주택담보대출 쉽게 이해하기. LTV, DTI, DSR은 뭔가요

내돈으로 내집마련하기 어려운 시대에 사는 우리는 은행의 도움을 받아야 합니다.
 
아파트, 주택등 내집마련을 하게되면 주택담보대출이란 것으로 자금을 마련해야 한다고 하는데
처음 접하면 용어가 어렵습니다. (몇번 접해봐도 어렵긴 마찬가지지만..)
 
주택담보대출을 누군가는 이렇게 말합니다.
 
"은행에 월세를 내는것."
 
주택담보대출을 20년 30년동안 갚다보면 절로 공감하게 되는 말입니다.
 
그래도 월세와 다른점은 만기까지 갚으면 온전히 내집이 된다는 것!
이라는 기본개념을 알아두면서
 
주택담보대출에 대한 이야기와 LTV, DTI, DSR에 대해 설명해 보겠습니다.
 

 
 

주택담보대출을 하는 이유

 

1) 신용대출과 담보대출

 
 
은행에서 대출을 빌려주는 사유는 두가지로 나눌 수 있습니다.
 
담보가 있느냐 없느냐(신용)
 
은행은 대출을 내줄때, 돈을 받을 수 있는지 여부가 중요합니다. 돈을 받지 못하면 은행의 직접적인 손실입니다. 
 
그래서 돈을 받을 수 없을 때 대신해서 받을 수 있는 담보가 있거나
신용도가 있어서 갚을 수 있는 가능성이 있는 사람에게 돈을 빌려줍니다.
 
주택담보대출은 단어 그대로 주택을 담보로 빌려주는 돈입니다. 
대출금과 이자를 내지 않으면 은행에서 주택을 대신 가져갈 수 있는 어찌보면 무서운 대출상품입니다.
 
 

2) 신용대출보다 주택담보대출이 좋은 이유

 
 
주택담보대출을 하는 이유는
신용대출보다 금액이 더 많이 나옵니다.
그리고 더 긴 시간 빌릴 수 있습니다.
 
일반 직장인이 월급을 모아서 현금으로 아파트를 사기 어려운 상황이라
더 많은 돈을 빌려서 천천히 갚아야 하기 때문에 주택담보대출을 이용하는 것입니다.
 
몇억이나 되는 돈을 직장인 월급으로 갚으려면 기간을 길게하여 월상환액을 줄여야 하기 때문입니다.
 
 

3) 주택담보대출은 받을 수 있는 금액이 정해져 있다

 
 
그런데, 주택가격 전액을 담보로 대출을 해주진 않습니다. 
 
10억의 아파트를 10억원을 대출받아 구입하였는데, 개인사정으로 팔아야 한 시점에
아파트가격이 떨어져서 9억원이 시세가 되었으면 대출을 받은 사람은 아파트를 팔아서 마련한 9억과 함께
개인돈 1억원을 마련하여 은행에 갚아야 합니다.
 
주택을 팔아도 주택가격이 떨어져서 대출원금만큼 현금이 들어오지 않는 이상현상이 생기게 됩니다.
 
이런 현상이 동시다발적으로 일어나게 되면 돈을 갚아야 할사람들이 갚을 돈이 없어서 파산을 하게되고
돈을 빌려준 쪽은 자금을 회수하지 못하여 망하게 되고,
또 그회사에 돈을 빌려준 쪽도 함께 망하게되는 시장폭망의 연쇄반응을 만들어 냅니다.
 
실제 사례로 2008년 미국에서 벌어진 '서브프라임 모기지' 사건처럼 전세계 시장경제가 무너지는 결과를 초래할 수 있습니다.
 
담보가격이 하락하더라도 돈을 빌려준 사람이 회수 할 수 있는 여지가 법적으로 있어야 하는 이유 입니다.
 
 
대출에 대한 안전장치로 만들어진 것들이 LTV, DTI, DSR 3총사 입니다.
 
 

 
 

LTV, DTI, DSR 삼총사는 무엇일까?

 

1) LTV (Loan To Value ratio) : 담보 인정 비율

 
LTV는 담보로 빌려주는 대출금액의 비율을 의미합니다.

LTV 70% 라는건 담보가치의 70%까지만 대출이 가능하다는 것입니다.
 
자산가치 10억짜리 아파트를 산다고 했을때 LTV가 70% 라고 하면 10억의 70%인
7억까지가 담보로 인정되는 비율(LTV) 입니다. 이 경우 LTV 기준으로 최대 7억까지 대출이 가능합니다.

 

 
뉴스에서 부동산정책이 나올때

현행 LTV 70%에서, 60%로 낮추면서 집값을 잡는대!! 라는 말이 들린다면
은행에서 대출이 나오는 금액을 줄인다는 것입니다.
 
 
2002년 김대중 정부시절, 대출을 받아 집을 사는 사람을 막기 위해 LTV가 등장하면서 60%로 제한하였으나
 
집값이 그래도 계속 상승하여 노무현 정부시절인 50%, 40%까지 단계적으로 낮췄다가
2008년 서브프라임 사태로 전세계 경제가 어려워지고 집값이 떨어지자 LTV를 일부지역에서 70%까지
완화하는등
 
부동산시장을 규제하고, 활성화 시키는 방법으로 LTV 비율을 조절하고 있습니다.

 
 
 

2) DTI (Debt to income) : 총부채 상환비율

 
DTI는 부채를 갚을 수 있는 비율. 다시말하면, 은행에서 빌린돈을 내가 갚을 수 있는 비율을 말합니다.
 
내 연봉이 5000만원이라고 했을때, 이 돈 모두를 은행대출금 갚는데 쓰진 않을 겁니다.
 
1000만원은 식비, 1000만원은 생활비, 1000만원은 여가활동, 쇼핑으로 사용한다고 하면
2000만원정도가 여유자금으로 남게 됩니다.
 
이사람이 은행에서 돈을 대출받아 빌린다면
연간 2천만원정도를 원금과 이자로 낼 수 있을 겁니다.
 
이 사람의 DTI는 40%가 됩니다. (5000만원 x 40% = 2천만원)
 
이름은 총부채상환비율인데,
 
이해하기 쉽게 단어를 바꾸면
'생활비등을 제외하고 은행에 낼 수 있는 돈'입니다.
 
그런데, 은행에서 대출받을때 사용하는 DTI는 정부에서 비율을 정합니다.

 

개인이 아무리 근면절약하여 돈을 갚을 수 있다고 한들 

국가에서 정한 DTI 비율을 벗어나면 대출이 나오지 않습니다.

 

 
정부에서 DTI를 규제하기도 하는데, 투기과열지구에선 40%, 조정대상지역에서 50% 수도권에서 60%등으로
정책에 따라 비율을 조정하고 있습니다.
 
DTI를 규제하는 이유는 생각해보면 당연합니다.
 
연소득이 5000만원인 사람의 월 실수령액은 약 350만원정도 되는데,
10억짜리 집을 LTV 60% 적용받아서 6억을 빌렸다고 하면
금리 4%인 경우 매월 약 286만원을 갚아야 합니다. 
 
월급 실수령 350만원에서 원금과 이자 286만원을 내고 나면 64만원밖에 안남게 됩니다.
64만원으로 한달 생활이 어려운것을 아실 겁니다.
 
이 사람이 6억을 빌리면 대출금과 이자를 갚지 못하는 결과가 99.9% 나타날 겁니다.
대출금과 이자를 내지 못하면 어떻게 될까요??
 
이 글 시작하면서 적었던 무서운 일이 벌어집니다.
은행에서 내집을 가져가버립니다.
 
 
정리하자면,
LTV로 은행에서 대출을 해줄 수 있는 비율을 정해놓고
돈을 빌려간 사람이 갚을 수 있는 만큼만 빌려주는 것을 비율로 만든것이 DTI 입니다.
 
DTI는 어떻게 보면 일반 사람들을 보호하기 위해 만든 규제입니다.
LTV, DTI규제때문에 대출금이 적게나오는 것이 불만스러운 사람이 있지만
무리한 대출을 사용하여 내집마련을 하는 분들을 보호하기 위한 정책입니다.
 
이 정책들이 없으면 무리한 대출을 일으킬 수 있고 대출금을 상환하지 못하는 순간이 올때,
압류 경매로 자산을 송두리째 빼앗길 수 있습니다. 시장에 연쇄반응을 일으킬 수 있으며

경제적으로 심각한 타격을 줄 수 있습니다.
 
 

 

3) DSR (Debt Service Ratio): 총 부채 원리금 상환 비율

 
DSR은 DTI를 이해했다면 쉬운 개념입니다. DTI는 주택담보대출 한가지만 고려했다면,
 
DSR은 주택담보대출 말고 다른 대출까지 고려하여 얼마나 상환할 수 있느냐를 보는 것입니다.
 
사람들은 살아가면서 여러 대출을 할 수 있습니다.
학자금대출, 마이너스통장, 신용대출, 카드론 등이 있을 수 있습니다.
 
이런 대출이 있는 분들이 주택담보대출을 받으면
 
기존의 대출 원금과 이자 (=원리금) 을 갚으면서
주택담보대출의 원금과 이자를 갚아야 합니다.
 
원리금을 낼 수 있는 연간 금액이 2000만원이고
기존에 신용대출로 매년 500만원씩 원리금을 상환하고 있다고 하면
 
이사람이 주택담보대출로 낼 수 있는 돈은 연간 1500만원이 됩니다.
 
사실 DTI는 주택담보대출만 고려하기 때문에 다른 부채가 있는 것을 고려하지 못합니다.

실제 모든 은행대출 원리금을 갚아나갈 능력보다 과하게 대출이 나갈 수 있습니다.

DSR은 다른 부채까지 고려하기 때문에 개인에게 엄격함과 함께 좀 더 안정성을 추구하는 정책입니다.
 
 
 
 
 
정리하면
 
DTI 는 일으키려는 주택담보대출만 고려하고
DSR은 모든 대출을 고려합니다.
 
주택담보대출을 받으려는 사람이 다른 대출이 없다면 DSR과 DTI는 차이가 없을 것입니다.
.
역시 DSR도 DTI와 마찬가지로 개인이 선택할 수 없고 나라에서 규제를 하고 있는 지표입니다.
 
2019년 DSR 규제를 정부에서 시작한 의도는 시민들의 과도한 부채를 막고자, 갚을 수 있을 만큼만 빌리라는 취지였으나
부작용이 생기기도 하였습니다.
 
임대사업자는 전세보증금을 돌려줄때 대출이 필요하지만 현금흐름 부족으로 DSR이 낮게나와
보증금만큼 충분한 대출이 안나와서 2금융권에 손을 대기도 하는등 대출규제로 너무 졸라맨다는 시선이 있어
DSR 규제를 세분화하여 관리해야 한다는 목소리가 나오고 있습니다.
 
 

 

주택담보대출 용어 총정리

 
 
주택담보대출은 아파트를 담보로 잡은 대출이고
신용대출보다 금액이 더 크고, 장시간 갚을 수 있어서 좋습니다.
 
주택담보대출을 받으려면 세가지조건에 만족해야 합니다.
 
LTV : 은행에서 빌려줄 수 있는 금액내에서
DTI : 갚을 수 있는 여력을 판단한 후
DSR : 다른 대출이 있으면 주택담보대출과 함께 갚을 수 있는 여력이 있는지 본다
 
위 세가지 조건에 만족하는 것으로 주택담보대출금액이 나오게 됩니다.
 
 

 

주택담보대출 이자내는 방법은 초기에 많이 내는 방법과 

매월 동일하게 내는 방법이 있습니다. 이를 원금균등과 원리금균등방식이라고 부르는데

이름이 비슷해서 헷갈리고 내용도 쉽지는 않습니다.

 

어떻게 이자를 내야 유리한지에 대한 내용도 적어놓았으니 

주택담보대출 이자내는 방법이 궁금하시다면 아래 글도 참고해 보세요

 

 

주택담보대출 이자 내는방법 이해하기>>