부동산 임장이란? 부동산 투자의 한끗을 가르는 임장가서 확인해야 할 사항

기술이 발달하여 핸드폰만 있어도 전국의 부동산 정보를 볼 수 있는 시대.

다양한 어플와 사이트에서 부동산의 각종 필요한 정보를 볼 수 있지만,
부동산 경매나 매매하는 결정을 하기 전엔
임장을 하는 것이 투자의 성패를 가르곤 합니다.

부동산 임장이란, 부동산을 눈으로 보고 주거환경을 직접 확인하는 것인데,
구해줘 홈즈라는 TV프로그램을 보면 도보 5분거리를
지하철에서 직접 집까지 직접 걸어보는 장면 보신적 있으신가요?

걸어서 5분은 맞지만 경보로 빠른 걸음해야 5분거리다.. 라는 재미있는 장면이 연출되기도 했는데요,

이처럼. 부동산매물사이트에 올라온 주변 현장 정보는 사실과 약간 다를 수 있기 때문에,
직접 눈으로 보고 경험하는 것이 좋은 물건을 고르는 관점을 길러줍니다.


한끗 차이를 가르는 부동산 임장.
남들과 다른 종이한장 차이를 만들기 위해 임장가서 무엇을 보아야 하는지 확인해 보시죠.

부동산 임장이 필요한 이유

부동산 어플만 켜도 주변 교통정보, 학교정보, 전부 나오죠.
임장이 과연 필요할까란 의문이 들기도 합니다.

임장은 직접 이동해서 보는 시간을 투자해야 하기 때문에 때론 하루를 꼬박 소요해야 하는 경우도 있어서,
그럴 시간에 상권분석해서 더 좋은 물건을 데이타로 찾겠다라는 생각이 들수도 있어요.

어플에서 역세권 10분거리를 찾았는데 너무 좋은 가격인겁니다.
주거환경도 좋고 이렇게 훌륭한 물건이 왜 이렇게 저렴하게 나왔지란 생각에 임장을 하지 않고, 덜컥 계약을 해버렸습니다.

계약 후 현장을 방문해 보니 거리상 10분 거리는 맞지만, 가파른 경사길, 그리고 밤에는 가로등이 별로 없는 아주 컴컴한 거리였습니다.

네이버 로드뷰 : 경사가 별로 없어보이지만 실제론 상당한 경사길.

여성분들이 아주 꺼리는 위치에 있는 물건. 남자들도 기피하는 곳이라 저렴했던 겁니다...



이처럼, 어플과 인터넷에 나와있는 정보는 세밀하지 않은 정보가 상당히 많습니다.

정보의 포화이긴 하지만,
그 정보가 때론, 누군가에게 유리하게 작성되었을 수 있다고 생각하고,
그 장점이 자기에게 유리한지 직접 경험해봐야 하는 겁니다.




부동산 투자는 간단하게 말해서 사서 파는거잖아요?

좋은 가격에 팔려면 투자자가 아닌
주거목적인 사람에게 매도해야 하는데 그분들은
부동산을 직접 눈으로 따져보고 구매하는 경우가 99.9%니까

살때도 눈으로 보고 사야 하지 않을까요
그래야 관점이 비슷해지고 단점을 놓치지 않죠.



주변 인프라가 좋다고 화려하게 홍보해 놓고 직접가서 보면, 사진을 잘 찍었구나, 생각보다 초라한 상권이네
라는 생각이 드는 곳이 많습니다.

부동산 임장시 확인사항

부동산 임장을 직접가서 확인해야 할 사항은 정말 많습니다.

내가 집을 산다고 생각하면, 정말 많은 것을 고려할겁니다. 사소한 하나하나 신경써서 집을 택하는 것처럼 접근해야 합니다.

투자하기 위해 매수할 목적이지만, 내집을 산다는 생각을 해야 하는 겁니다.

1) 교통은 필수

첫번째는 무조건 교통입니다. 가구당 차량 한대는 기본이다라는 통계를 보고 대중교통을 무시하면 큰코 다칩니다.
부동산 수요는 교통이 편리한곳이 최고입니다.

가구당 차량 한대라는 통계는 통계해석의 오류에 빠지기 쉽습니다.
차량 한대 이상있는 집이 상당히 많으며, 차량을 주로 사용하는 가구는 이사를 적극적으로 하지 않을 확률이 높습니다.

오히려 차량이 없어서, 회사근처나 학교 근처로 집을 이사 가는 경우가 많습니다.
그리고 4인가구에 차량한대만 있다고 해도, 아버지나 어머니가 주로 몰고 나머지 3식구는 도보로 이동합니다.

당연히 교통이 최우선이 될 수 밖에 없습니다.

전철역과의 거리가 멀지 않는지, 근처 버스정류장이 있는지, 그리고 차량 주차1대 이상 가능한지를
확인해야 합니다.

전철역까지 가는 거리가 경사졌거나, 너무 외진곳에 있거나, 신호등이 없어서 아이들에게 위험한 곳이거나
하는 것을 세세하게 보는 것이 필요합니다.

 

2) 현장에서만 볼 수 있는 것

호갱노노 어플같은 것에선 일조량도 3D로 보여주긴 합니다. 그렇지만 눈으로 직접 보는 것이 가장 좋습니다.

어플에선 전체동에 일조량이 충분하다고 봤는데, 직접 가보니 절반정도, 낮은 층은 건물에 가려져서 일조량이 적게 들오기도 하는등 오류가 있을 수 있습니다.

그리고 조망권은 자기가 직접 눈으로 봐야 합니다.

아무리 경치좋은 여행지의 멋진 경관이라도 하더라도 사진으로 보면 별 감흥이 없고
직접봐야 장관이구나라는 것을 느끼는 것처럼, 공간감과 배경의 조화, 시원한 느낌은

눈으로 직접봐야 판단할 수 있습니다.

3) 주변 시설, 상가, 학교, 공원, 병원등 상권과 편의 시설 확인

단지내 상가, 주변 상가, 병원은 가까운지

공원은 멀리 있는지, 산책길은 있는지 확인하는 겁니다.

실제로 생활하면서 사용하는 상권들을 확인하는 것인데,
대형마트나 병원이 있으면 점수를 좋게 줄 수 있습니다.

요새 24시간 편의점이 없으면 안되는 MZ세대를 고려하여 가까운 편의점이 있는지

학부모가정을 위해 주변 학군이 어떻게 되는지, 학교는 얼마나 먼지,
집에서 통학하는 거리까지 위험한 곳은 없는지 등

직접 걸어보면서 눈으로 보고 노트나 핸드폰에 하나씩 특징을 적어가시기 바랍니다.

4) 가능하다면 세대 안으로 들어가라

세대안으로 들어가면 평면도로만 봤던 아파트내 구조를 눈으로 직접 볼 수 있습니다.

평면도엔, 넓어보이는 거실도 직접보면 시원하게 커보일 수 있습니다.
(물론, 인테리어에 따라 넓어보이는 시각적 효과도 있습니다.)

그래도 아파트를 살때, 정말 마음에 드는데 내부를 보고 결정을 취소했던 경험이 있다면
직접 내부를 보는 것은 중요하다는 것을 공감하실 겁니다.

그리고 기회가 되면 층간소음을 확인할 수 있는 시간에 들어가는 것이 좋은데,
평일 대낮과 주말엔 사람이 없어 잘 모를 수 있으니, 가능하면 평일 밤이 층간소음확인하긴 좋은 시간입니다.

대낮에 가면 집안에서 일조량을 체크할 수 있는등, 방문 시간에 따라 얻을 수 있는 정보가 있습니다.




세대안으로 들어가는 것은 아무래도 부동산 중개소를 통해서 진행해야 합니다.

부동산 중개소를 만나는 방법도 확인해 보겠습니다.

단지 주변 공인중개사무소와 친하게 지내야

예전엔 부동산 거래를 하려면 복덕방 출입은 필수 였는데 지금은 예전보단 덜해도 황금 정보는 복덕방(공인중개사무소)에 있습니다.

한국학 중앙연구원

임장을 혼자 다녀오는 것에 그치지 말고 부동산 공인중개사무소를 들려서 커피라도 한잔 가야 합니다.

부동산 임장을 한달동안 다닐것이 아니라 보통 하루안에 끝나게 될텐데,
하루만에 모든 정보를 파악하기란 어렵습니다.

내가 못본 뭔가를 공인중개사무소에서 얻을 수 있습니다.

그 지역 공인중개사무소의 중개업자는 전국에서 그 지역을 가장 잘 아시는 분입니다.

가장 잘 아는 분이랑 대화하는 것이 임장 사전 정보 파악때 가장 효율을 낼 수 있습니다.

공인중개사무소는 한군대보다 2~3곳정도 골라서 방문하는 것이 좋고,

방문전에,
중개사 없이 임장을 충분히 둘러본 후 중개사와 함께 임장을 한번 더 다녀보면
궁금했던 것을 질문할 수도 있고, 내가 놓쳤던 것을 알려주실 수 도 있습니다.


공인중개사무소를 무작정 방문하는 것보다, 방문하려는 곳을 미리 고른 다음
전화로 이런저런 물건에 관심이 있다. 직접 방문해서 상담을 해보려고 한다고 하고
방문하도록 합시다. 무작정 가면 안계실수도 있으니까요.

그리고 내부로 들어가는 것을 도와주실텐데,
살고계신분과 시간 조율도 해야하니 미리 전화하고 가는 것이 좋습니다.

• 부동산 중개사무소에 방문 할때는 수트, 정장 차림으로

추리닝일 입고가거나 맨투맨처럼 편한옷을 입고가면, 부동산 살 의지가 없다고 봅니다.
뜨내기 손님이라고 판단할 수 있어 처음 방문하면 친해지기 전까지 옷차림을 잘 하여 가야 합니다.

• 최소 박카스나 비타오백이라도 사서 가라

어색한 사이. 차가운 감정을 녹여주는 것은 작은 선물입니다. 박카스 박스나 비타오백박스
만원도 안합니다. 한박스 사서 방문하면 중개사의 굳어진 얼굴이 풀어질겁니다.

• 웃는 얼굴에 침 못 뱉는다

굳은 표정으로 문을 열고 들어가서 질문 세례.. 의심하는 듯한 눈꼬리.

누가 좋아할까요? 사람과 사람으로 친해진다는 느낌으로 대하세요.
웃으면서 중개사무소를 들어가시고, 즐겁게 대화하시기 바랍니다.

• 재방문은 필수

한번 방문하고 끝나는 것보다 수시로 방문해서 점심식사를 함께 하여 친해지세요.
부동산 투자를 하다보면 많은 임장을 다닐텐데,

때론 가봤던 곳을 갈 수 있고, 주변 가까운 곳을 갈 수도 있고,
오히려 볼일이 없어도 얼굴한번 텄다면
전화 걸어서 점심식사하자고 먼저 말을 꺼내서 친해져보세요.

자주 얼굴 보고 친해지면서 밥먹으면

최근의 좋은 주변 뉴스를 들을 수 있고, 좋은 매물이 나오면 연락이 갈 수 있습니다.


부동산 재벌 YG의 양현석님은 수년간 부동산 사장님과 김치찌개로 점심을 먹으면서 친해졌다고 하죠.

그가 부동산 재벌이 되는데 그 부동산 사장님의 역할이 있었을 거라 생각 됩니다.