권리금 이란, 상가 권리금 계산방법. 영업권리금 계산 잘못하면 큰 손해

 
매장을 인수하여 사업을 하려고 보면 여러가지 어려움이 있지만, 하나씩 풀어가면 어느샌가 나의 매장이 생기는 설레는 순간을 맞을 수 있습니다.
 
영업허가, 식당의 경우 위생교육, 사업자등록 기타허가제반사항들, 상권분석등등등. 할것이 많은데,
 
권리금이란 것은 무형의 권리라서 감이 잘 안오고, 정말 이돈을 지불하는게 맞나란 생각이 듭니다.
 
적정 권리금을 계산하는 방법에 대해 알려드리겠습니다
 
 

권리금이란

 
권리금은 자릿세라고 부르는데, 쉽게 말해서 다른사람이 일궈온 시간과 가치를 돈으로 사는 것입니다.
 
인수하려는 매장의 사장님은 처음 상가를 오픈하면서, 많은 시장조사, 허가비용, 인테리어등으로 시간과 돈을 썼을겁니다.
 
시간이 지나면서 매장의 크고작은 매장의 질서, 프로세스가 생기고, 직원들의 공력이 올라갔으며
단골들도 점차 늘어갔을 겁니다. 
 
이렇게 시간과 비용을 들여가며 키워온 권리를 사는 것을 권리금이라고 합니다.
 
 

권리금 계산방법

 
일반적인 권리금 계산법은 3가지 기준으로 나눕니다.
 
시설권리, 바닥권리, 그리고 영업권리입니다.
 

1) 시설권리

 
사업장에 투자한 시설에 대한 권리금입니다.
 
식당을 인수하여 식당을 차린다면 인테리어, 식탁, 의자, 주방기기, 냉장고, 에어컨등이 해당됩니다.
 
주방기기, 쇼케이스, 냉장고등은 중고가를 중고카페, 당근마켓등에서 검색하여 중고가격으로 정리한 다음 권리금을 지불하는 것이 일반적인 방법입니다.
 
주방인테리어 같은 것은 중고가격을 찾아볼 수 없기 때문에 5년정액으로 점차 가치가 감소하는 것으로 계산합니다.
인테리어비로 1억원을 들였으면
1년차땐 8천만원
2년차땐 6천만원
3년차땐 4천만원
4년차땐 2천만원
5년차이상땐 0원으로 시설권리금을 책정합니다.
 
이렇게 계산하는 것을 감가상각이라고 부릅니다. 5년간 감가상각하는 것으로 관례적으로 계산합니다.

 
그리고, 간과하지말아야 할건 시설과 비품등을 인수하지 않을 생각이라면 권리금을 지급하지 않습니다.
기존 식당을 허물고 숙박업을 차리거나, 심지어 분위기를 전부 바꿔 북카페로 꾸민다면 기존 식당의 인테리어와 설비는 필요없을 것이기 때문입니다.
 
 

2) 위치권리금

 
바닥권리금이라고 부르기도 하는 위치권리금은 상가 위치에 따른 가치를 권리로 환산한 금액입니다.
 
식당을 내려면 유동인구가 많은 곳을 내고 싶어하는 것은 당연하고 골목은 피하고 싶어할 겁니다.
 
유동인구가 많은 곳에 식당을 내려면 그만큼 위치에 대한 권리금을 더 내는 것이 일반적입니다.
 
위치권리금은 터무니 없이 높게 책정되지 않고 주변시세와 비슷하게 계산됩니다.
 
바로 옆에 식당이 있고 위치권리금이 500만원이라면 바로 옆의 식당도 500만원으로 계산되곤 합니다.
적정시세를 알고 싶다면 주변 부동산중개사무소를 두군데 이상 들려서 정중하게 물어보면 파악할 수 있을 겁니다.
 
 

3) 영업권리금

 
영업권리금은 식당을 예로들면 매월 얼만큼 이익을 내는지 계산한 다음, 짧게는 6개월, 길게는 1년 또는 그 이상 기간을 곱하여 계산합니다.
 
한달 매출 3000만원에 순이익이 300만원나는 매장을 예로들어보겠습니다.
 
이 식당의 1년치 권리금은 3600만원이 됩니다. (300만원 x 12개월)
2년치 권리금은 7600만원이 됩니다. (300만원 x 24개월)
 
인수하는 사람은 보다 짧은 기간의 권리금을 원할것이고, 넘기려는 사람은 가능한 길게 계산하길 원할것입니다.
사실상 권리금의 핵심은 이구간에서 나옵니다.
 
산식은 단순하지만 계산을 허투루하다가 사업장을 인수하고 큰 손실을 볼 수 있습니다.
 
 
 

영업권리금 순이익을 직접 계산해 보라

 

 
시설권리금과 위치권리금은 계산이 어렵지 않고 객관적인 편입니다. 다른 시세를 기준으로 판단할 수 있기 때문입니다.
그러나 영업권리금은 단순한 계산법만 믿고 수긍하다가 큰 후회를 할 수 있습니다.
 
기존 사업자가 알려준 순이익을 검증해야 합니다. 매장 한달 이익이 300만원 나온다고 말하였다면 권리금지급 계약하기 전에 직접 검증하셔야 합니다.
 

검증하는 방법은 1년치 부가세신고서와 매장포스 데이타, 현금영수증 발행내역, 신용카드 매출내역자료를 달라고 하여
조작된 내용이 있는지 확인해 봐야 합니다.
 
 

1) 매출검증

 
매장포스 데이타는 매출내역이 찍혀있을것인데 포스에 찍힌 현금영수증내역과 국세청에서 출력한 현금영수증발행내역 차이가 있는지 검증해보고
포스의 신용카드 내역과 국세청의 신용카드 매출내역이 차이가 큰지 확인해봐야 합니다.
 
정확히 일치하긴 어렵습니다. 마감을 어떻게 하느냐에 따라 차이가 나기 때문입니다.
1년기준으로 보면 큰차이가 안납니다. 그래서 1년기준자료가 필요합니다.
 
포스내용과 현금영수증, 신용카드 내역의 숫자가 비슷하다면
다음으론 부가세 신고서의 매출과 차이가 있는지 한번 더 확인해야 합니다.
 
부가세신고서는 속일 수 없는 자료라서 매출액을 파악하는데 도움이 되는 자료 입니다.
 
 
 

2) 매입검증

 
사업장을 넘기기 전에 매출액을 뻥튀기하는 곳이 간혹 있습니다. 이런곳은 매입액도 함께 늘어난 경우가 많기 때문에 부가세신고서의 매입액 자료를 활용해야 합니다.

간혹 영업권리금을 매출액에 1년을 곱해서 산정하는 경우도 있는데 사업은 매출보다 이익이 남는것이 중요하기 때문에 추천하지 않습니다. 그래서 이익검증을 위해 매입과 비용을 봐야 합니다.
 
부가세신고서에 없는 비용도 있습니다. 직원월급, 내월급, 세금등은 부가세신고서에 없는 내용입니다.
 
부가세신고서에 나와있는 매입액과 부가세신고서에 없는 직원월급, 세금(부가세, 지방세등등), 기타경비를 집계합니다. 
 
총비용 (매입액 + 비용) 이 계산되었으면 1)번에서 구한 매출액에서 차감해봅니다. 매출액에서 총비용을 빼면 순이익이 계산됩니다.

기존 사업자가 알려준 순이익과 직접계산한 순이익이 차이가 있는지 확인해보고, 차이가 크면 왜그런지 확인해달라고 요청하여 순이익을 정확히 파악할 필요가 있습니다.
 
 
 

영업권리금 기간을 협의하라

 
순이익을 최대한 합리적으로 계산했어도 영업권리금 기간이 늘어나면 권리금도 크게 늘어납니다.
 
영업권리금 기간은 협상의 영역입니다.
 
1년의 기간으로 계산하는 것을 목표로 삼고 협상해야 합니다.
 
해당 사업장이 장사가 잘되고, 앞으로 성장가능성이 크다고 판단되면 1년 6개월 또는 2년의 영업권리금 기간계산을 할수도 있습니다. 다만, 이때 사업장을 넘기려는 사람의 사유를 잘 파악해야 합니다.
좋은 식당, 좋은 사업장, 앞으로 돈을 더 벌수 있는 사업장을 넘기는 일은 별로 없기 때문입니다.
 
납득이 가지 않는 사업장을 인수할때 높은 권리금을 요구한다면 협상으로 금액을 줄여야 하고,
받아들여지지 않는다면 다른 곳을 알아보는 시야도 필요합니다.
 
그 사람이 운영할때 나오던 순이익이, 내가 처음 인수하면 시행착오가 있을 것이기 때문에
이익이 줄어 들 수 있습니다. 상권, 사업, 트렌드에 대한 충분한 공부가 되지 않아 자신감이 충분하지 않다면
위험한 상황을 항상 생각해 둬야 합니다.
 
인기를 타고 확뜨는 매장을 인수할때 높아진 이익금을 기준으로 잡고 기간을 길게 계산했다가
모아놓은 자금, 은퇴하면서 받은 퇴직금을 크게 잃는 경우가 있기 때문에, 
 
영업권리금은 최대한 보수적으로 잡는 것을 추천드립니다.