주택담보대출 궁금증 정리. 상환기간. 신용도하락. 대출 갈아타기.

큰마음 먹고 시작한 내집마련.
 
주택담보 대출을 받아야 한다는데, 은행가서 물어보기 애매한 것들. 물어봐도 잘알려주지 않는 궁금증.
 
정리해 보았습니다.
 
주택담보대출을 실행하기전에 아래부터 이어지는 질문들에 대한 글을 읽어보시면 도움이 될겁니다.
 

 
 

1. 주택담보대출을 받으면 신용도가 내려가나요

 
보통 대출을 받는다고 100% 신용도가 내려간다고 할 수 없습니다.
신용도 하락은 보통 대출을 받은 사람이 갚을 수 있는 능력이 저하되었을때 하락합니다.
 
대출을 갚을 수 있는 능력이 저하되었다는 것을 어떻게 알 수 있을까요??
 
두가지가 대표적 입니다. 
 
바로,
연체와 과한 대출.
 
원금상환 이자상환을 연체하면 신용도 하락에 직격탄입니다.
연체가 발생하면 수일내 신용도가 급격하게 하락하고 수개월내 압류가 들어갈 수 있습니다.
 
그래서 신용도를 지키려면 연체를 하지말아야 하는 것이 가장 중요합니다.
 
두번째는 과한대출입니다.
 
예를 들면 현재 가지고 있는 대출은 1금융권인데 1금융권에선 더이상 대출한도가 나오지 않아
2금융권이하로 대출을 받는 경우가 될 수 있습니다.
1금융권보다 2금융권이 이자가 높은데 높은 이자를 감당하고라도 돈을 빌렸다는 것은 상환능력에 의심이 갈만한 행동입니다.
상환능력에 의심이 가는 행동을 하면 신용도가 떨어집니다.
(추가로 현금서비스를 받거나 카드론을 사용하는 경우 대출의 몇배나 되는 수수료율을 감당하고 빌린것이라
역시 상환능력에 의심이 가는 행동이기 때문에 신용도가 많이 떨어집니다.)
 

 
멀리 돌아왔지만, 
주택담보대출을 과한대출로 받지 않는다면 신용도가 하락하지 않습니다.
오히려 대출을 빌린다음 갚아나가면 신용도가 올라갑니다.
 
그리고 주택담보대출을 사용하고 있는 도중에 대출금이자 연체, 카드대금연체등이 발생하면
신용도가 하락하는데 
그것은 연체때문이지 주택담보대출을 빌렸다고 하락한것이 아닙니다.
 
 

 
 

2. 주택담보대출 기간은 몇년으로 해야 하나요?

 
주택담보대출 상환기간은 은행마다 달라 질 수 있습니다. 그리고 개인신용, 은행에 따라 선택할수도 있습니다.
 
보통 30년으로 주택담보대출 상환기간을 잡지만
최소 1년에서 최대 35년까지 설정할 수 있습니다. (은행마다 차이는 있습니다.)
 
그런데 주택담보대출 상환기간을 길게 잡는 이유는 바로 상환능력때문입니다.
 
수입에 합당한 대출을 하라고 국가에서 제약을 걸고 있기 때문에 (=DTI조건)
 
연간상환액을 줄이려면 대출기간을 길게해야 합니다.

대출기간이 길면 매년 대출갚는 돈을 적게 낼 수 있습니다.
연간 얼마나 낼 수 있느냐가 DTI와 연관이 있습니다.
DTI가 맞지 않으면 대출이 나오지 않습니다.
 
 
DTI, LTV, DSR 용어가 어렵고 무슨말인지 잘 모른다면 아래글을 참고해주세요.
읽고나면 대번 이해가 되실겁니다.
 

아파트 구매할 때 필요한 주택담보대출 쉽게 이해하기. LTV, DTI, DSR은 뭔가요

 
 
 
 

3. 주택담보대출도 갈아타기가 되나요? 대환대출 뜻.

 
주택담보대출도 갈아타기가 됩니다. 이를 대환대출이라고 하는데, 
대환대출. 말이 어렵지만 쉽게 말해 대출 갈아타기입니다.
 
A대출에서 B대출로 갈아타는 겁니다.
 
A대출은 일반 신용대출이고
B대출은 주택담보대출이 될 수 있습니다.
 
일반신용대출에서 주택담보대출로 갈아탈 수 있습니다.
 
또다른 예로
 
A대출은 주택담보대출, B대출도 역시 주택담보대출일 경우에도
갈아타기가 됩니다.
 
같은 주택담보대출이라도 갈아타는 이유는 무엇일까요?
 
바로 금리가 가장 큰 이유 입니다.
 
금리는 쪼개서 보면 기준금리와 은행의 마진의 합계입니다.
 
5%의 이자를 예로들면 기준금리 4% + 은행마진 1% 합계 5%가 될 수 있습니다.
 
기준금리는 은행의 마진이 아니라 자금을 조달할때 사용되는 금리이고,
은행마다 각기 다른 기준금리를 사용하는데다가
시간이 지나면서 계속 바뀌기 때문에
 
기준금리가 낮아졌을때 갈아타기를 잘 하면 금리를 낮출 수 있습니다.

 
예를 들면 첫담보대출을 받았을때 기준금리가 4%, 은행마진(=스프레드) 1%로 합계 5%의 이자를 내고 있었는데
 
시장이 경제침체가 되어서 은행에서 정책을 펼쳐 기준금리가 2%까지 낮아지면
 
스프레드(은행마진) 1%를 붙여 합계 3%의 이자를 낼 수 있습니다.
 
물론, 갈아타기때 중도상환수수료가 있으면 금리를 갈아타는 것보다 손해를 볼 수 있습니다.
 
중도상환수수료라는 것은 너무 빨리 갚으면 내야하는 수수료로서 갈아타기때도 
갚고 다시 빌리는 행위이기 때문에 중도상환 수수료를 냅니다.
 
일반적으로 주택담보대출 중도상환수수료는 3년이후부터 면제입니다.
갈아타기를 생각하고 있다면 우선
중도상환수수료 기간이 남아있는지
대출 중인 은행에 문의를 해보세요