부동산 경매와 공매의 차이. 인도명령제도와 강제집행.

부동산 경매를 공부하다보면 경매말고 공매가 있다는 것을 알게되며
공매는 뭐지? 읽어보니 경매랑 특별히 다른거 없어보이는데,,

경매와 공매.
정의를 읽어보면 말도 어렵고, 잘 와닿지도 않습니다.
괜히 이런 고민하다가 부동산 경매 공부에 방해가 되지 않았으면 하는 마음에서
최대한 쉽게 풀어 이야기해보겠습니다.

부동산 경매란

채권자는 돈을 빌려준 사람. 채무자는 돈을 빌린사람입니다.

채무자가 돈을 갚을 여력이 안되서 현금대신 부동산을 팔아 대금을 회수할 목적으로
채권자가 법원에 의뢰하여 부동산을 사고싶은 다수의 사람 가운데 가장 높은 가격을 부른 사람에게
팔아서 채권자의 돈을 대신 받는 방법 입니다.

1억원의 부동산 경매에 A, B, C 세사람이 참여하여 호가를 부른다고 가정하면
- A : 1억 1백만원이요.
- B : 1억 2백만원이요.
- C : 1억 3백만원이요.
- 관리자 : 1억3백만원 이상 없습니까. 없으면 C에게 낙찰하겠습니다.
- A : 1억 5백만원이요!
- 관리자 : 1억5백만원 이상 없습니까. 없으면 A에게 낙찰하겠습니다. ... A가 낙찰되었습니다.

A가 1억5백만원의 대금을 지급하면 법원은 경매를 의뢰한 채권자에게 대금을 배분합니다.

부동산 공매란

국가, 자지체에 벌과금이나 세금을 내지 않아 국가에서 재산을 압류하게 되고
압류한 재산을 경매진행하는 것이 공매입니다.

공매로 누군가가 낙찰되면 대금을 지급할 것이고,
그 대금으로 세금을 보전하게 됩니다.

공매는 한국자산관리공단에서 진행하게 되고
캠코에서 운영하는 온비드라는 사이트에서 공매 물건을 확인할 수 있습니다.

https://www.onbid.co.kr


정리하면 경매는 빚. 공매는 세금체납.

부동산 경매와 공매의 차이

경매와 공매의 차이는 여러가지가 있지만 대표적인 차이는 아래 두가지로 압축됩니다.

1) 입찰방식

공고나 입찰 절차는 경매와 공매 비슷합니다.
그런데, 경매는 법원을 방문하여 입찰을 진행해야 하지만 공매는 인터넷을 통해 입찰이 가능합니다.

입찰방식은 공매가 편하다고 볼 수 있습니다.

2) 인도명령제도 유무, 경쟁률에 영향

경매는 인도명령제도가 있고 공매는 인도명령제도가 없습니다.

부동산 경매가 공매보다 인기가 많은 이유는 바로 인도명령제도 때문입니다.
2002년 인도명령제도가 시작되면서 부동산 경매 시장이 커지게 되었습니다.

[인도명령제도에 대한 설명]

경매를 거쳐 낙찰자(새로운 소유자) 에게 부동산이 넘어가면,
기존 주인이 부정할 수 있습니다. 내집인데 누가 나가게 하냐. 법적근거가 있냐..

경매 낙찰자가 대금을 모두 납부한 뒤 6개월내 인도명령제도를 신청해야 합니다.
6개월내 인도명령 신청하지 않으면 명도 소송을 해야하는데,
원래 집주인을 내보내기위해 소송을 하면 영화나 드라마에서 보셨다시피 정말 오래 걸리게 됩니다.

인도명령제도 신청하면 법원이 기존 주인에게 부동산을 인도하라는 명령을 내립니다.

법원에서 문서로 명령을 내리면 일반적인 주인은 말을 듣지만
경매로 물건이 넘어가는 것이 억울하여 끝까지 버티는 사람도 있습니다.

그럴 경우엔 강제집행을 신청하면 법원에서
"xxxx 날짜까지 집을 비우지 않으면 강제집행합니다." 라고 집행예고를 합니다.

그래도 끝까지 버티는 경우엔 사람을 불러 문을 강제로 열고 집안의 짐을 들어내는 상황이 벌어지기도 합니다.

실제로 들어내는 경우는 잘 발생을 하지 않고 강제집행이 들어가면 거의 대부분 명도가 마무리 됩니다.



공매의 경우엔 낙찰을 받아도 기존 주인이 뻐팅기면 소송을 진행해야 합니다.
이것을 명도소송이라고 하는데 시간과 돈이 들어가게 됩니다.

그래서 경매가 훨씬 인기가 많습니다.
인기가 많은 만큼 경매의 경쟁률이 높은 편입니다.

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위 두가지 차이 외에도 대금납부 방법.(일시불, 분할) 보증금 산정 방법등 많은 차이가 있으나
경매와 공매를 직접 실행해보며 익히는 것이 효율적입니다.

본 글은 경매와 공매의 차이을 알아보고
아래에서 서로 장점을 비교 정리해보는 것까지 입니다.

구분	경매	공매
장점	- 인도명령이 있어 명도받기 수월하다. - 공매에 비해 물량이 많아 수익낼 확률이 높다.	- 집에서 인터넷으로 입찰할 수 있다. - 물건이 다양하다.(슈퍼카, 미술품등)
단점	- 입찰하기 위해 정해진 시간에 정해진 장소에 가야한다. - 대금납부조건이 공매보다 불리하다.(일시불)	- 인도명령이 없어 명도를 거부하면 소송을 가야한다.

이후에도 부동산 공부는 계속 되어야 합니다.