부동산 경매의 기초. 임의경매와 강제경매 차이. 경매용어 정리

부동산 경매는 자신이 하고 있는 투자방법이 아니더라도
부동산 투자를 해야하는 사람이라면 꼭 알아야 할 필수 항목입니다.
그리고 투자에 관심이 없고 내집마련만 하고 싶은 분도 알아두면 좋은 분야 입니다.

적은 돈으로 투자하거나 내집을 살 수 있고,
위험물건을 스스로 알 수 있기에, 지금은 관심이 없더라도 언젠가 한번은 경매를 만날 수 있기에
미리 공부해두어야 하는 것입니다.

사용하는 용어가 어렵고, 공부하기 위해 시간투자를 해야하고,

어느날 시장에 나온 좋은 물건을 잡으려면, 미리 공부가 되어있어야 합니다.

 

준비된 자에게 기회가 오는 것이죠.

부동산 경매란 무엇인가

경매는 하나의 물건을 놓고 사고 싶은 사람들이 가격을 부르게 되고,
더이상 높은 가격이 안나오게 되면 가장 높은 가격을 부른 사람에게
물건이 낙찰되는 거래를 말합니다.

물건을 부동산으로 바꾸면 부동산 경매입니다.

부동산 경매는 공경매와 사경매가 있는데
공공기관(법원, 한국자산관리공사등)이 실시하면 공경매
일반 개인이 실시하면 사경매입니다.

부동산 경매투자를 하는 대상은 공경매가 대부분입니다.





부동산 경매대상은 토지, 주택, 상가, 임야, 농지, 공장등이 있고
참고로 동산 경매라는 것도 있는데, 콘도회원권, 가구, 가전 그리고 채권등이 대상입니다.

부동산 = 움직이지 않는다. 동산 = 움직일수 있다. 의 차이겠네요.

부동산 경매를 하는 이유

부동산 경매가 위험하다는 인식이 있습니다. 경매로 나온 공장, 아파트같은 물건은
돈을 갚지 못해서 나온것이라 다들 알고 있어 위험한 느낌이 들게 되어있습니다.

압류, 경매를 당한 사람의 입장이 되어보고, 안타까움을 공조하며,
괜히 경매물건을 샀다가 나중에 문제가 되는 건 아닐까란 걱정도 됩니다.

그런데, 다시 생각해보면.
대출을 받은 사람은 대출금을 사용하기 위해 담보를 제공했을 것이고,
돈을 받지못한 은행이나 채무자는 돈을 회수해야 하기 때문에, 경매를 진행하게 되는 겁니다.

경매를 당한 사람에게 흘러들어간 자금으로 손해본것을 채무자는 돌려받아야 하는 것이죠.


이때, 채무자는 경매로 인해 이득을 보려는 입장이 아니라 손해를 메꿔야 합니다.
이런 태도 때문에 경매 가격은 일반 시장의 가격보다 낮게 형성됩니다.

모든 투자의 기본은 싸게사서 비싸게 파는 것인 것처럼
부동산을 싸게 살 수 있는 방법 중 하나는 경매로 싸게 나온 물건을 사는 것이고

싸게 산 부동산은 투자에 성공할 확률을 높여줍니다.


부동산 경매 투자를 하는 프로세스는

우선 투자에 열린마음을 가지는 것이 첫번째.
두번째는 용어와 원리 정리. (성공과 실패, 리스크분석)
세번째는 임장다녀보며 실제 사례분석.
네번째는 직접투자하며 시행착오
다섯번째는 경매투자 성공.

마지막으로 투자원칙을 만들어서 꾸준한 수익을 내는 구조를 만드는 것입니다.

부동산 경매투자에 마음이 열리도록 위에 간략하게 적어놓았고
본 글에선 용어정리까지 해보겠습니다.

부동산 경매 용어 정리

 

1) 임의경매와 강제경매

집행권원이 있으면 강제경매, 없으면 임의경매라고 합니다.
집행권원(잡을집, 행할행, 권세원, 근원원) 이란 국가에 의해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 증서라고 합니다.

말이 너무 어렵습니다.


간단하게 정리하면,

임의경매는
돈 빌린사람의 아파트를 담보로 잡고 근저당을 설정한 경우
돈을 갚지 않았을때 채무자(은행)가 재판없이 경매를 넘기는 것이고


강제경매는
저당권을 설정하지 않은 채무자가 소송을 걸어
이긴 후 법원의 판결문을 받게 되고, 그 판결문으로 경매를 진행하는 것을 말합니다.


임의경매는 이미 근저당이 설정되어있어 경매실행만 하면 되기에 기간이 짧고
강제경매는 경매전에 소송을 진행하는 절차가 있어서 임의경매보다 오래 걸립니다.

임의경매는 보통 은행에서 돈을 빌리면 근저당을 잡고 진행하고
강제경매는 카드연체, 채무불이행등 저당권 담보 없는 사람이 채무상환을 못할경우 소송을 진행하고 판결이 나면 경매를 진행합니다.

좀 더 쉽게 정리하면
둘의 차이점은

처음 돈을 빌렸을때
근저당을 잡았다 > 경매시작 : 임의경매
잡지 않았다 > 소송 > 경매시작 : 강제경매

복잡한 집행권원여부, 소유권취득여부등은 나중에 실무와 사례를 보면서 눈에 익히면 됩니다.

2) 근저당, 저당

근저당은 불특정 다수의 채권을 미래에 일정 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권.
저당은 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 우선변제받을 권리라고 합니다.

역시 어렵습니다.

쉽게 말을 바꾸면

근저당은 갚아야할 돈 최대한도가 정해져있고 갚아야할 돈은 변동되는 것
저당은 갚아야할 돈이 확정된것 입니다.

그래도 잘 와닿지 않습니다.
예를 들어보겠습니다.

은행 대출을 만기전에 조금씩 갚는 균등상환의 경우엔 시간이 지나면서 빚이 감소합니다.
대출을 처음 빌렸을때는 1억원을 빌렸지만 6개월 후엔 1천만원을 갚아서 9천만원의 대출금만 남았을 수 있습니다.
또, 돈도 갚지 않고 이자도 내지 않으면 대출금이 점점 늘어납니다.

이렇게 빌리는 시점에 갚을 돈이 확정되지 않았을때, 그리고 시간이 지나면 갚을돈이 변동될때
근저당을 설정합니다.

반대로 채무가 확정되어 변경되지 않는다면 저당이라고 합니다.

저당이란 말이 어려우면 담보라는 의미로 바꿔 생각해보세요.

그리고 근저당의 "근" 글자 의미는 뿌리근 입니다.
채권최고액(대출금의 최고한도)를 뿌리같이 정해놓은 담보..

영어로 바꾸면 근저당은 fixed collateral (고정된 담보)..
저당은 collateral (담보) 입니다.

부동산 경매 공부는 계속 됩니다.