전세사기 피하는 방법. 전세계약시 체크리스트로 확인사항 점검 후 전세보증금을 안전하게 지키자.

 

 

전세사기로 인한 피해는 당해보지 않으면 얼마나 고통스러운지 모릅니다.

괜찮은 평수의 아파트, 주택 전세가격은 일반 회사원이 월급으로 모으기 어려운 가격으로 올라버렸고,
대출금을 이용하는 경우가 많은데, 사기를 당해서 전세금을 홀랑 날리면,

하늘이 무너지는 경험을 하게 됩니다. 단시간도 아니고 수십년을 일해야 벌 수 있는 돈이고,
대출금까지 이용하게 되면 원금과 이자를 갚아야 하기 때문에 미래가 캄캄해 집니다.

또한, 사기가 아니라도 집주인을 잘못 만나 보증금을 돌려받지 못한 일도 비일비재 합니다.

열심히 모은 전세금 피해.
많은 사람들이 당하지 않도록 제도적으로 많은 장치를 만들어 놓아야 하고,
피할 수 있는 방법을 사람들에게 많이 알려야 합니다.

전세계약시 보증금을 지킬 수 있는 방법. 전세사기를 당하지 않고,
집주인으로 부터 무사히 전세금을 돌려받을 수 있는 방법을 알려 드리겠습니다.

전세계약 하는 모든분들에게 악몽이 생기지 않도록 기도합니다.

< 전세 계약 체크 리스트>

 

[계약전]

 

주택상태

 

매매가 대비 적정 전세가율

 

선순위 권리관계

 

임대인 세금 체납여부

 

 

 

[계약체결 시]

 

임대인(대리인)신분

 

공인중개사 정상영업 여부

 

주택임대차 표준계약서 활용

 

 

 

[계약체결후]

 

임대차 신고

 

 

 

[잔금 및 이사 후]

 

권리관계

 

전입신고

 

전세보증금 반환보증 가입

 

 

 

 

1. 전세 계약 전 확인할 사항

 

 

1) 주택상태

- 불법주택, 무허가 주택여부 여부 확인 필요
- 임대인에게 하자보수 요청

불법, 무허가 주택은 임대차보호법 적용 대상이 아니라 전세보증금이 법적으로 보호 받기 어렵습니다.

민원24의 건축물대장 조회
세움터의 건축물 조회를 활용해서 전세물건 주소를 입력하여 불법 여부를 확인해보세요.


세움터 홈페이지 : https://cloud.eais.go.kr/
민원 24 홈페이지 : https://www.gov.kr/

2) 적정 전세가율

- 매매가 대비 전세 보증금 비율이 몇퍼센트 인지
- 주변 전세가 시세를 확인

매매가 대비 전세보증금의 비율이 높으면 보증금을 돌려 받지 못할 수 있습니다.

예를 들면 매매가가 5억원인데 전세보증금이 4억8천만원인 경우, 보증금 비율이 96% 인데
(4억8천만원 나누기 5억원)

매매가가 4억7천만원까지 떨어졌을 때, 집주인이 물건을 팔아도 보증금을 돌려줄 돈이 없어 반환받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. (극단적인 예)

보증금 비율이 높은 것은 집주인의 돈이 거의 들어가지 않은 것입니다.
이 경우 보통 집주인의 현금흐름은 좋지 않은 사람이고, 각종 법적 문제에 휘말릴 수도 있습니다.

문제가 생기면 보증금을 돌려받지 못할 수 있어
소중한 보증금을 지키려면 보증금 비율이 높지 않아야 하고
비율이 어느정도인지 파악하려면 주변 시세를 확인 하는 것이 필요합니다.

전세 시세는 주변 부동산을 돌아다니는 방법도 있고 인터넷 사이트에서도 간단히 조회가 가능합니다.

부동산 테크 : www.rtech.or.kr/
국토교통부 실거래가 공개시스템 : http://rt.molit.go.kr/
네이버부동산 : https://land.naver.com/
직방 : https://www.zigbang.com/
호갱노노 :https://hogangnono.com/

물건지 인근의 전세시세를 여러곳과 비교해보세요.

 

 

3) 선순위와 근저당

 

- 보증금을 돌려받고 싶으면 꼭 확인해야 할 선순위
- 선순위채권들이 많으면 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

선순위 권리관계 말이 어렵지만,

집주인이 집을 담보로 빌린 돈이 있는 경우
문제가 생겼을 때 채권자들이 집주인으로 부터 빌린돈을 회수를 해야하는데,
집을 경매에 넘기고 받는 돈을 나눠 가지는 순서가 있습니다.

그 순서가 앞서는 것을 선순위라고 합니다.

내 보증금보다 우선한 순위에 있는 채권이 있는데,

집의 시가가 10억원이고, 전세금이 7억원인 경우.
보증금보다 선순위인 채권이 5억원이라면

경매같은 집행이 실행 되어 시가 10억원에 집이 팔린다고 가정하면
내가 받을 수 있는 전세 보증금은 5억원이 됩니다.

(10억원에서 선순위 채권 5억원 먼저 주고 남은 5억원을 돌려받는다.)

선순위채권 금액에 따라 보증금을 못받거나 일부만 돌려받는 상황이 생길 수 있습니다.

위 간략한 사례만 봐도 2억원을 그냥 날리게 되었습니다.


인터넷등기소에서 등기부등본을 발급해서 [을구] 를 확인
근저당이 있는지. 필수로 확인. 근저당이 있다면 얼마가 되는지.

다가구 주택의 경우도 선순위 보증금을 확인하셔야 합니다.

10세대가 모여사는 주택의 경우,
보증금을 받는 순서가 정해져 있습니다. 그 순서를 확인하는 겁니다.

임대차계약하기 전이라면 집주인의 동의가 필요한 사항이라 잘 안해줄 수 있습니다.



인터넷 등기소 홈페이지 : http://www.iros.go.kr/

4) 임대인 세금 체납 여부

- 세금을 내지 못할 정도라면 현금흐름이 안좋을 확률 높음
- 세금체납자는 전세보증금을 꿀꺽 할 수 있다.
- 임대보증금 반환보다 세금체납 상환이 우선될 수 있다.

세금을 내지 못한 사람은 보통 현금흐름이 악화된 사람이 많습니다.
현금이 많지만 악의적으로 고액체납을 한사람도 있지만 대부분의 경우

세금을 못낼 정도면 현금이 부족한 사람입니다.
그 이유는 세금을 체납할때마다 가산금이 붙어서 시간이 지날수록 요금을 더 내야하는데,
내지 않고 있다는것은 돈이 부족하다는 증거 입니다.

임대인(집주인)에게 "국세완납증명서", "지방세완납증명서" 를 요청하세요.

아직까지 우리나라는 세금납부증명서를 뽑아달라고 하면 기분나빠하는 실정이라

기분나빠하지 않게 중개 부동산에게 도움을 요청해보세요.

그래도 기분나쁘다고 거부할 경우 거래를 안하는 것이 좋습니다.

 

2. 계약 체결할때 확인할 사항

 

1) 임대인(대리인)신분

- 집주인(임대인)을 대신해서 왔다고 하는 사람을 조심
- 등기부등본 상 집주인과 다른 사람이 왔다면 의심.

매매든 전세계약이든 원칙은 집주인과 거래를 해야 합니다.
이중계약으로 사기를 치는 사람들이 쓰는 수법이

자신이 집주인을 대신하여 거래하러 왔다고 하고
보증금도 자신의 계좌로 받는 등의 수법을 사용합니다.

계약하려는 주소지의 등기부등본을 확인 해서
계약하기 위해 만난 사람이 등기부등본에 등록된 사람이 아닌 경우
거래 하지 않는 것이 좋습니다.

거래라는 것은 보증금 이체를 말합니다.
보증금 이체는 반드시 집주인 명의 계좌로 이체하세요.

집주인이 병가등 피치못할 사정으로 오지 못했다면,
대리인에게 필요한 사항을 요구하세요.

집주인의 인감증명서,
대리인의 인적사항이 적힌 위임장,
위임장엔 집주인의 인감도장이 찍혀야 하고요.
대리인과 집주인의 신분증 사본도 필요합니다.

모두 원본으로 확인하고

이왕이면 집주인과 통화까지 하세요.

연락처는 부동산 중개인에게 받으십시오.

부동산 중개인과 짜고 사기를 치는 경우도 있으니
번호를 받더라도 안심하지 마셔야 합니다.

이런저런 신경 쓰기 싫으면 집주인과 계약 체결하세요.

집주인이 아닌 사람과 계약 체결하는 것이 가장 높은 위험에 노출된 상황 입니다.

가장 정확한 신원확인 법은 집주인 본인을 대면.

2) 공인중개사 정상영업여부

- 불법중개, 기획부동산 사기등 방지
- 집주인과 짜고 사기치는 것을 예방

가격이 좋아 인터넷에서 찾아보고 간 부동산, 공인중개사 자격증 걸려있고
번듯한 사무실에 안심하고 계약 체결 했더니,

알고보니 공인중개사는 가짜였다..

남의 얘기가 아니라 나에게도 일어날 수 있는 일입니다.

부동산 전세사기는 다양한 방법으로 선량한 사람들의 피같은 돈을 뜯어내는데,
공인중개사 자격증을 가짜로 만드는건 예사입니다.

또한, 집주인과 모의해서 임차인을 속이는 경우도 많습니다.

번듯한 사무실에 걸려있는 공인중개사 자격증만 보고 믿으면 안되고


공인중개사 상호, 공인중개사 등록번호로 자격여부를 조회해봐야 합니다.


미등록되었는지, 업무정지중인지 꼭 확인하세요.

국가공간정보포털 : http://www.nsdi.go.kr/
한국공인중개사협회 : http://www.kar.or.kr/

3) 주택임대차 표준계약서 활용

- 표준계약서의 내용으로 임차인의 권리를 보장
- 표준계약서가 아니면 중요한 내용이 빠질 수 있다.
- 임차인은 계약서 직접 작성이 어렵고 불합리 여부 검토도 어렵다.
- 임대인이 제공하는 계약서는 임차인에게 불리한 조항이 있을 수 있다.

계약서 라는 것은 조항하나, 특약하나에 내용이 바뀔 수 있어서 신중하게 확인하고 서명해야 합니다.

그런데, 일반 사람이 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽어보고 어떤것이 불리한지 확인하기란 어렵습니다.
(계약서 검토는 전문가도 어려워하는 분야 입니다.)

계약서만 보면 시야가 흐릿. 한국말이지만 한국말로 이해 안됨.

그래서 필요한 내용이 들어가있는 표준 계약서를 사용하는 것이 필요합니다.

표준계약서는 조항, 특약등이 정해진 것으로 계약관련 분쟁을 예방하는 효과가 있습니다.

전세 계약 시 표준계약서 사용은 기본 중의 기본!


표준계약서 받을 수 있는 사이트 : https://rtms.molit.go.kr/

3. 계약 체결 후 해야할 사항

 

1) 임대차신고

- 임대차 신고는 법적 의무 (신고 안할경우 최대 과태료 100만원)
- 임대차 계약 후 30일 이내 신고
- 신고하게 되면 확정일자가 자동 부여

임대차 신고는 필수사항입니다. 신고안하면 과태료가 나오고

신고하게 되면 확정일자를 자동 부여받게 되어
이후에 불미스럽게 경매가 진행될 경우 경매보다 보증금을 우선하여 받을 수 있는 우선변제권이라는 것을 가질 수 있기 때문에 신고를 안할 이유는 없습니다.

부동산거래관리시스템 홈페이지 또는 관할 주민센터 방문해서 신고하세요.

부동산거래관리시스템 : https://rtms.molit.go.kr/

4. 잔금치르기 직전 확인 사항, 이사한 다음 해야할 사항

 

1) 권리관계 확인

- 잔금치르기 전 혹시 모를 상황에 대비 등기부등본을 확인
- 계약하고 잔금치르기까지 보통 시간이 걸리는데, 그 사이에 집주인이 근저당을 잡았는지 확인해야 함.

계약하고 나면 별일 있겠어? 라고 하지만 사람을 속이려고 마음 먹으면
얼마든지 속일 수 있습니다.

물건을 신뢰있게 보여주고, 계약까지 원만하게 진행한 다음,
집주인이 뒤통수치는 경우가 있는데,

계약이후 안심하는 세입자를 속이고 다른 근저당권을 설정하는 겁니다.

전세금을 떼먹기 위해 은행차입을 받아 근저당권 설정하는 경우도 있지만,
다른 부동산에 재투자하기 위해 속이는 경우도 종종 있습니다.

근저당권은 쉽게 말해 은행에서 설정한 담보라고 보면 되는데,

문제가 생길경우 은행에서 근저당권을 먼저 실행하면
전세금을 못받을 상황이 생길 수 있습니다.

그리고, 잔금 치를 때 필수사항인데,

등기부등본에 나와있는 집주인(임대인) 이름의 은행 명의 계좌로 입금하세요.
다른 계좌로 입금하게 되면 문제가 생길 가능성이 높습니다.

2) 전입신고

- 전입신고는 법적의무 사항
- 전입신고 하지 않으면 보증금 보호를 받지 못한다.
- 전입 후 14일 이내 신고해야한다.
- 신고기한 넘기면 5만원 과태료
- 거짓 전입은 3년이하징역, 3천만원 이하 벌금형.


전입신고는 법적의무니까 해야 합니다. 하는 것이 좋습니다가 아니라 반드시 해야 하는 사항 입니다.

전입신고를 하지 않을 경우 법적으로 보증금의 보호를 받을 수 없기에
하지 않을 이유가 없습니다.


정부24 사이트에서 온라인 또는 관할 주민센터를 방문해서 신고하면 됩니다.

정부 24 홈페이지 : https://www.gov.kr/

3) 전세보증금 반환보증 가입

- 마지막 안전장치 반환보증 가입
- 보증금을 개인이 돌려받기 어려운 상황이 생길 경우 보증기관에서 대신 반환.
- 보증료가 발생한다는 단점


전세보증금 반환을 받기 위한 안전장치, 보험을 가입한다고 생각하면 됩니다.
보증료가 발생하긴 하지만, 보증금을 돌려 받을 수 있는 수월한 방법 입니다.

위에서 알려드린 방법으로

세금완납증명서를 확인하고, 공인중개사도 확인하고, 전세가율,
선순위 채권자등을 확인해도

전세금을 돌려받지 못한 상황은 생길 수 있습니다.

임대인이 전세금을 돌려주어야 할 상황에서 돌려주지 않는다면,
개인이 강제집행을 할수도 없고 난감한 상황이 생길 수 있습니다.

이 경우 전세보증금 반환보증에 가입해 두면,
보증기관에서 대신 받아주기 때문에 문제를 수월하게 해결 할 수 있습니다.

서울보증보험, 주택금융공사, 주택도시보증공사등에서 상담 후 가입하시길 바랍니다