자녀에게 아파트를 상속이나 증여하는 것보다 세금을 더 절약할 수 있는 저가 양도 방법.

자녀에게 부동산, 특히 아파트를 증여하고 싶지만 세금이 만만치 않습니다.

서울 시내 아파트의 경우 10억을 넘는 아파트가 많아 증여세율이 30~40%에 육박하고 공제 금액은 턱없이 부족하여,
내 자식에게 증여하는 건데 세금은 왜 이렇게 많이 내는지..라는 생각이 드실 겁니다.

그렇다고 상속세를 이용하는 것도 답이 되기 어렵습니다.
부동산은 시간이 흐르면서 가격이 오르기 때문에, 상속세가 확정될 수년, 수십 년 이후엔 부동산 가격이 오른 만큼 세금을 더 내야 할 확률이 높기 때문이죠.
상속세 최고공지 5억보다 더 오를 수 있고,
(배우자 있으면 10억,
참고로 과거 경험으론 부동산 가격은 굴곡은 있어도 길게 보면 가격이 꾸준히 상승했습니다. )

미리 증여를 하여 일정기간 지나면 상속세를 별도로 적용도 가능하니 전략 중 하나로 써먹을 수 있습니다.

증여세와 상속세 말고 양도세를 이용하여 "저가 양도"를 활용. 세금을 절약하는 방법을 알려 드리겠습니다.

 

1. 저가양도? 어떻게 저가에, 싸게 팔 수 있는 거지?

일반적인 상식으로 물건을 파는 것은 사는 사람과 파는 사람이 합의한 가격에 파는 것입니다.
파는 사람은 더 비싸게, 사는 사람은 더 싸게 사길 원하고 있지만,

보통 턱없이 비싸거나 싸게 살 순 없고
시장에서 다른 사람들이 사고파는 가격을 기준으로 크게 벗어나지 않게 결정됩니다.
(당연히 물건에 하자가 있다면 시장 가격보다 떨어질 테고요) 이 행위는 자신의 이익을 위하여 자연스럽게 행해지는 것이고,
아파트와 주택의 가격도 이런 간단한 원리 통해서 만들어집니다.

그런데,
자신의 물건을 팔 때 자신의 이익을 취하지 않아도 되는 경우가 있습니다.
바로 혈육, 자신의 가족, 자녀, 부모 등입니다.


자식에게 아파트를 돈 받고 넘기고 싶은 부모는 많지 않을 겁니다.
국가에선 "그래, 혈육관계에서 무상으로 자산을 넘기는 것은 좋아, 그러나 세금은 내야 해"라고 세법에 정해 놓은 것이
증여세와 상속세입니다. 아파트 가격을 "0원"으로 넘기는 대신 증여세와 상속세를 내야 합니다.

그렇다면,

• 아파트 가격을 부모에게 주고 구입한다면 어떻게 될까요?

부모가 자식에게 아파트를 "0원, 공짜가 아닌" 돈을 받고 양도한 것으로
양도한 금액에 대해 세금을 내게 됩니다.

바로 위에서 읽은 내용이 기억나시나요?
물건의 가격은 사는 사람과 파는 사람이 결정한다.. 부모가 아파트를 자녀에게 시가(시장 가격) 보다 싸게 판다고 합의하면 저가에 팔 수 있게 됩니다.

• 얼마나 싸게 팔 수 있을까요?

 

단돈, 만원 받고 팔면 얼마나 좋을까요.
그러나 국가에선 편법을 쓰지 못하게 세법으로 금액과 범위를 정해 놓았습니다.

부모(매도자)의 경우 시가보다 5%, 금액은 3억원 이내까지
자녀(매수자)의 경우 시가보다 30%, 금액은 3억원 이내까지

라고 말이죠. 세법에서 정한 범위에 대해 설명하고 어떤 의미를 가지고 있는지 설명해 보겠습니다.

 

2. 저가 양도, 3억원이내? 시가 5%? 30%? 무슨 말이지?

무작정 싸게 팔 수 없게 가격과 범위를 세법에서 정한 것입니다.
금액과 범위를 또는(or)라는 조건으로 제한했기 때문에, 세금을 크게 회피하지 못하게 만들어 놓았습니다.

범위는 어떻게 적용되는지 예를 들어 보겠습니다.

가정 1 ) 시세 10억원의 아파트를 7억원으로 자녀에게 판다고 가정

 

1) 부모의 경우

부모(매도자)는 시세보다 5% 또는 3억원까지만 판매해야 합니다.

이 범위를 벗어나면 저렴하게 판매하는 것을 국가에서 인정하지 않고
시세를 기준으로 세금을 내게 되어 있습니다.

- 시세 10억원보다 5% 저렴한 금액은 9억5천만원 입니다.
- 시세 10억원보다 3억원 저렴한 금액은 7억원 입니다.
5%를 넘어 30% 싸게 줬으니 시세가 기준이 됩니다.
부모의 경우 세금은 10억원을 기준으로 양도세가 계산됩니다.

2) 자녀의 경우

자녀(매수자)는 시세보다 30% 또는 3억원을 저렴하게 구매하면,
그 차액만큼 증여세가 나옵니다.

(다른 예를 들면 시세 15억원의 아파트를 11억에 구매했다면 30% 이내에 들어오나, 4억 저렴하게 구매하여 3억보다 1억 초과하므로 1억원에 대해 증여세가 나옵니다.)

다시 가정으로 돌아와서

- 시세 10억원보다 30% 저렴한 금액은 7억원 입니다.
- 시세 10억원보다 3억원 저렴한 금액은 7억원 입니다. 자녀의 경우 세법에서 정한 범위 안에 들어와서 7억원에 대한 증여세는 발생하지 않습니다.

단, 자녀가 자기 자금으로 7억원의 대금을 부모에게 지급해야 합니다.
7억원의 대금이 없어 부모로부터 지원받으면, 그 지원받는 금액에 증여세가 과세될 수 있습니다.

참고로 자녀에 대한 증여세는 10년동안, 5천만원까지 증여세가 없습니다, (미성년자는 2천만원)
*22.9.30일 기준으로 본다면 10년 전인 12.10.1일부터 증여한 내역을 합산한 금액입니다.


.. 자녀가 자금이 없어서 어차피 증여해야 하네. 나랑 관련이 없는 이야기네.라고 하신다면 좀 더 읽어 보시길 권장드립니다.

저가양도를 최대한 받을 수 있는 방법을 결론짓기 위해 한 단계씩 설명을 드리고 있습니다.

가정 2 ) 시세 10억원의 아파트를 5억원으로 자녀에게 판다고 가정

 

1) 부모의 경우

시세 5%와 3억원 이내 범위 모두 초과했기에, 시세 10억원으로 양도세가 부과됩니다.

가정 1과 같습니다.

2) 자녀의 경우

1번 가정을 기준으로 세금을 표로 정리하면 아래와 같습니다.

시세 30%와 3억원 이내 범위 모두 초과했기에, 차액인 2억원에 대해 증여세가 부과됩니다.

과세표준	1억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	30억원 이하	30억원 초과
세율	10%	20%	30%	40%	50%
누진 공제액	없음	1천만원	6천만원	1억6천만원	4억6천만원

증여세는 산식에 따라 3천만원을 내게 됩니다.
*(2억원 x 20%) - 1천만원 = 3천만원

그런데 역시 본 가정2 도 부모가 시세 10억원을 기준으로 양도세를 내는 것이 걸림돌입니다.

범위에 들자고 5%싸게 9억5천만원에 팔아봤자, 별로 세금효과가 없어 보입니다.
양도세와 증여의 세금 효과를 정리해서 비교를 해볼 필요가 있습니다.

3. 양도세와 증여세 세금효과 비교

위 가정 1과 가정 2, 그리고 양도없이 10억원 아파트 증여하는 것을 약식으로 세금 비교해 보겠습니다.

구분	가정 1 (7억원에 양도)		가정 2 (5억원에 양도)		증여
	부모	자녀	부모	자녀	부모	자녀
항목	양도세	없음	양도세	증여세	없음	증여세
개별 세금	2억1천5백만원	0원	2억1천5백만원	3천만원	0원	2억4천만원
세금합계	2억1천5백만원		2억4천5백만원		2억4천만원

※ 양도세 계산을 위한 취득가액은 4억원, 12년 취득, 22년 매도를 가정. 백만원단위 미만 제외.

- 가정 1의 경우 자녀가 7억원의 재원을 가지고 있어야 합니다.

- 가정 2의 경우 자녀가 5억 3천만원의 재원을 가지고 있어야 합니다. (매수금액 + 증여세)

- 가정 3의 경우 자녀가 2억 4천만원의 재원을 가지고 있어야 합니다.


부동산 관련 세금을 잘 아시는 분들은 위 표에서 빠진 것이 무엇인지 아실 겁니다.
바로 양도세 비과세 적용이 안된 세금입니다.



비과세를 적용한 세금은 어떻게 되는지 비교해 보겠습니다.

구분	가정 1 (7억원에 양도)		가정 2 (5억원에 양도)		증여
	부모	자녀	부모	자녀	부모	자녀
항목	양도세 (비과세)	없음	양도세 (비과세)	증여세	없음	증여세
개별 세금	0원	0원	0원	3천만원	0원	2억4천만원
세금합계	0원		3천만원		2억4천만원

※ 양도한 부모가 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한 경우를 가정한 세금입니다.

바로 위의 표와 비교해 보시면 양도한 경우가 세금이 압도적으로 줄어든 것을 확인할 수 있습니다.

시세가 10억 원의 아파트를 증여하게 되면 증여세가 2억4천만원인데,
양도세 비과세 혜택을 받게 되면 증여세를 적게 내거나 안내도 되고, 양도세가 없습니다.

결론은, 자식에게 아파트를 넘겨줄 때,
- 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으면서
- 저가양수 (시가보다 30%, 3억원 이내) 범위를 잘 조절하면

상당한 절세를 할 수 있습니다.

핵심은 양도세 비과세를 적용받아야 합니다.
부모가 비과세 혜택을 받을 수 있다면,
전액 양도 말고 일부를 증여하는 방법도 응용해 볼 수 있습니다. 전액 증여와 비교해서 계산해 보고 세금이 적게 나오는 것이 어떤 것인지 확인해 보세요
위 계산을 하면서 필요한 양도세 계산은 아래 국세청 홈페이지 양도세 계산 사이트를 이용하였고,
참고 양도세 계산(홈텍스)

양도세 비과세 되는 경우는 아래와 같습니다.

- 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
- 17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
- 21.1.1. 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다.
- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다

그리고 위 방법을 활용하여 세금을 줄일 수 있지만 생각해 봐야 할 내용이 있습니다. 바로 양도대금에 대한 것입니다.

4. 양도 대금 마련과 이후 처리

위 방법은 자녀가 아파트 양도대금을 치를 만한 자금이 있어야 합니다.

저가로 판다 해도 시세의 70%는 자녀가 부모에게 대금을 치러야 하는데
서울 아파트 평균 가격이 10억을 넘어가는 와중에 일반 직장인이 7, 8억씩 모으기 쉽지 않습니다. 이런 사실을 세무서에도 고려하기 때문에,

저가 양수도로 세금을 줄이게 되면

자녀에게 자금출처를 증명하라고 세무서에서 요청할 수 있습니다.

그리고 자녀가 부모에게 정당하게 아파트 가격을 지급했는지 확인할 수 있습니다.

또한, 시세가 정당하게 산정되었는지 확인할 수 있습니다.

아무래도 세금을 줄이는 방법이기 때문에 세무서에서 객관적으로 확인할 수 있는 자료가 없으면 힘들어질 수 있습니다.

자금출처 조사, 금융자료 요청을 대비해야 합니다.

한 가지 더,

세금 납부 총액은 줄었지만, 큰 현금이 자녀에서 부모로 가기에

부모가 현금을 사용할 일이 별로 없으면 다시 자녀에게 증여나 상속을 해야 합니다.

그래서 부모가 받은 현금을 처리할 방법을 강구해야 합니다.
부모의 생활비로 쓰고, 용돈을 주고, 자신들의 용돈을 안 받고 충당하는 식으로 사용하면 이후 증여세가 줄어들 수 있는 등 현금 활용 방법은 다양합니다.

현금을 어떻게 움직일까. 이것이 중요합니다. 그 내용을 알아볼 필요가 있습니다.