누구나 할 수 있는 전세 계약금 지급전에 봐야할 등기부등본과 건축물대장 점검방법. 다볼것없이 이것만 보라.

새로운 집으로 이사한다는 설레임과 함께 전세계약을 하기전 어려운 관문들이 많습니다.
 
집보는 것부터 안전한지, 대출도 받아야 하고, 이사도 가야하는등 혼자하려면 정말 쉽지 않은 일들입니다.
 
그 중에서 용어가 익숙치 않고 봐도 잘 모르겠는 서류인
 
등기부등본과 건축물대장.
 
이걸 잘봐야 한다는데, 처음보면 이게 뭐하는 서류인지도 모르고, 적혀있는 것은 한글이지만 잘 안 읽히고
읽혀도 무슨 내용인지 모릅니다.
 
 
전세집을 알아보고 계약을 앞둔 사람들이 보아야할 
등기부등본과 건축물대장에 대해 설명드리겠습니다.
 
 
 
 

전세계약시 등기부등본에서 확인해야할것

 

 
등기부등본은 다른 이름으로 등기사항전부증명서입니다.
 
등기된 사항 모두 볼 수 있는 증명서라고 생각하면 됩니다.
등기는 국가에서 관리하는 장부에 올렸다고 이해하면 쉽습니다.
 
쉬운용어로 하면 부동산 현황이라고 생각하면 됩니다.
 
현재 누가 소유하고 있는지, 언제소유하게 된것인지, 부동산을 담보로 대출받은 것이 있는지,
심지어, 이전에 소유한 사람은 누구였는지까지 볼 수 있습니다.
 
등기부등본을 보면
표제부, 갑구, 을구.. 이런것을 볼 수 있는데 이런 분류조차 어려우니
안에 있는 용어는 더욱 어렵게 느껴집니다.
 
전세를 하려는 분들은 모두 이해할 필요는 없습니다.
필요한 정보만 보면 됩니다.
 
 
참고로 이렇게
"근저당 xxxx"
선으로 그어진 것은 이미 없어진 것이고 
 
선으로 그어지지 않은 내용은 살아있는 것입니다. 
 
 
 

1) 표제부에서 봐야할것

 
표제부는 부동산의 소재와 용도 면적등이 기재되어 있습니다.
 
전세계약할 곳의 주소지가 표제부에 적인 소재지번과 일치하는지를 확인하면 됩니다.
 
표제부는 지번주소로 되어있다는 점을 참고하세요
 
 
 

2) 갑구에서 봐야할것

 
갑구는 부동산 소유권의 권리가 기재되어 있습니다.
 
소유권의 권리.. 말이 참 어렵습니다.
 
쉽게 말해 집주인이 누군가냐라는 겁니다.
 
권리자 및 기타사항에 소유자라고 적혀있고 이름과 주민등록번호가 나옵니다.
 
등기부등본을 출력할때 주민번호 표시할것인가 말것인가가 나오는데,
임차인은 주민번호가 보이게 출력하지 못합니다.
 
그래서 집주인이 주는 등기부등본상의 주민등록번호가 신분증과 일치하는지 확인해야 합니다.
 
 
거의 보이지 않는 단어이긴 하지만
갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 같은 용어가 있다면
거래를 하지 않아야 합니다.
 
채무불이행, 즉. 돈빌리고 갚지 못해 소송이 걸려서 부동산이 남의 소유로 넘어갈 수 있는 상황이라
이것을 계약했다가 소중한 보증금을 몽땅 날릴 수도 있습니다.
 

 
 

3) 을구에서 봐야할 것

 
을구는 소유권을 제외한 권리가 나옵니다.
 
전세권 근저당권등이 표시될 수 있는데
 
전에 살던 사람이 보증금을 보호받기 위해 전세권을 설정해 놓았다면 전세권이 보일것입니다.
 
집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 근저당권 또는 저당권이 있을 겁니다.
 
"채권최고액 200,000,000원
채무자 : 집주인 이름
근저당권자 OO은행.."
 
 
근저당권은 쉽게 말해, 은행에서 집주인이 돈을 못갚으면 경매등으로 넘겨서 집을 팔아버리고
대출금을 가져간다는 겁니다.
 
이런경우 근저당권은 대부분 선순위로 설정하기에 전세보증금은 못받을 가능성이 높습니다
 
근저당권이 있는 전세는 계약하지 않는 것이 베스트지만
대출없이 집사는 사람이 거의 없기때문에 알아보는 집들 대부분 보이는 항목들일겁니다.
 
근저당이 있는 집을 전세계약할때 좋은 방법은
 
임차인이 지급하는 전세보증금으로 대출을 상환하는 겁니다.
그러면 등기부등본에 저당권이 사라집니다.
 
저당권이 사라지면 집주인이 은행에 돈갚을 일도 없고 경매로 넘어갈 일도 없습니다.
 
 
 

[근저당 제거 후 즉시 당일에, 전세권설정하라]

 
주의할 것은 실제로 자주벌어지는 사례인데,
집주인이 받은 보증금으로 저당권을 말소하고, 안심한 임차인 몰래
다른 은행에서 또 돈을 빌려 저당권을 설정하는 경우가 있습니다.
 
이런 행동을 하는 집주인은 자금여력이 없고, 속이는 행동을 일삼기 때문에
언제라도 대출금을 갚지 않아 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다.
 
악한 행동을 하는 사람은 꼭 대출갚지 못하는 일이 벌어집니다.
 
 
전세권설정을 하루만 미뤄도 순위가 밀리면 보증금을 못받는 일이 생깁니다.
 
이것을 방지하려면, 전세금으로 근저당을 제거한 날
당일에 확정일자받고 전세권을 1순위로 올리는 겁니다.
 
전세권이 1순위로 들어가면 1금융권에서 돈을 빌리기 어려울것이고, 어찌저찌 돈을 빌려 저당권을 잡았다고 해도
전세보증금이 1순위이기 때문에, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 받을 수 있습니다.
 
 
 

[근저당제거가 어렵다면 전세금반환보증보험을 가입하라]

 
어쩔수 없이 근저당권이 있는 집을 꼭 계약해야겠다면,
 
전세금반환보증보험을 가입가능한지 확인하고 가입하세요.
보험이기 때문에 전세금을 못 받을 경우 보상받을 수 있습니다.
 
 
 
 

[전세금반환보증보험 가입이 안되면 받을 수 있는 보증금을 계산하라]

 
 
집주인등 상황에 따라 전세금반환보증보험이 가입이 안될수도 있습니다.
그럴땐 근저당권설정금액과 집의 실거래가의 차이가 얼마인지 점검하세요
 
근저당권설정금액과 실거래가액이 차이가 얼마 안나면 흔히 말하는 깡통전세가 될수 있습니다.
은행에서 근저당권을 실행하여 경매로 넘기거나 하면 전세금을 한푼도 못받을 수 있습니다.
 
근저당권과 실거래가의 차이가 많이 나야 합니다. 당연히 은행에서 담보로 잡은 근저당권이 훨씬 낮아야 합니다.
 
이것은 정답이라고 할수 없지만 실거래가의 70~80%금액에서 근저당권을 차감한 후
남은 금액이 자신의 전세담보금보다 적다면 그나마 집주인이 돈을 갚지 못해
경매등 안좋은 상황이 일어났을때 보증금을 받을 수 있는 확률을 높일 수 있습니다.
 
 
 
(예를 들면 실거래가 3억원이고 근저당권이 5천만원, 전세보증금이 2억원이라면
부동산 시장이 하락하는 것을 감안하여
실거래가 3억원의 70% 2억1천만원까지 내려간다고 치고
근저당권 5천만원을 차감하면 1억6천만원
내 보증금은 2억원이므로 차감하면 마이너스 4천만원 부족..
 
(300,000,000 X 70%) - 50,000,000 - 200,000,000 = - 40,000,000원
 
부동산시장이 하락하는 시점과 금리인상, 주식하락시장이 맞물려있는 경우가 많아서
집주인이 돈을 못갚는 시기가 부동산하락시기와 맞을 가능성이 있음.
 
단순계산으로 부동산 가격이 30% 하락한 상태에서 경매에 들어가게 되면 2억원의 보증금을 못받을 상황이 생길수도 있는 것. 흔하게 일어나지 않는 일이긴 하지만 누구에게나 일어날 수 있는 일.
한번 나에게 일어나면 큰 재산을 잃기 때문에 이런 전세건은 들어가지 않는게 안전.)
 
 
 
 
 

※ 등기부등본 확인 요약

 
① 표제부와 실제 주소 일치여부
② 갑구에서 집주인의 인적사항과 일치여부
③ 갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정이란 단어가 있다면 아웃
④ 을구에 근저당권이 없으면 최고. 있으면 전세금으로 상환하게 하라
⑤ 저당권 상환이 안되면 보증보험이라도 가입하라
⑥ 전세금반환보증보험 가입이 안되면 전세권 차감후 받을 수 있는 금액을 계산해 보라
 
 
 
 

전세계약 시 건축물대장에서 확인할 것

 
건축물 대장은 건축물에 대한 정보 현황이라고 생각하면 됩니다.
 
면적, 층수, 구조등의 정보가 기재되어 있습니다.
 
 
건축물대장에서 가장 먼저 보아야 할건 주소입니다.
 
전세계약시 부동산등기부등본의 주소지와, 건축물대장의 주소지와 임대차계약서의 주소지가 일치해야 합니다.
 
다음엔 현 소유주가 신분증과 일치하는지 확인하는 겁니다.
 
다음으로 건축물의 용도칸을 보면 되는데
 
단독주택, 공동주택등. 이곳이 주택이어야 전세자금대출을 받을 수 있습니다.
 
간혹 집주인이 필요에 의해서 근린생활시설로 등록한 경우가 있는데
근린생활시설이면 대출이 안나옵니다.
 
 
마지막으로 보아야 할것은 위반건축물인지 체크해야 합니다.
 
위반건축물이면 건축물대장 첫페이지 상단에 위반건축물이라고 표시됩니다.
 
위반건축물이면 역시 전세자금 대출을 못받을 수 있기 때문에
체크해보아야 하는 사항입니다.
 
 
 

※ 건축물대장 확인 요약

 
① 주소지 일치
② 신분일치
③ 용도가 주택인지
④ 위반건축물이 아닌지