부동산등기사항증명서 보는법. 전세사기, 경매로 보증금 날리지 않으려면 봐야할 부분

 

사람이 평생 살면서 사회생활을 한다면 주식투자는 안해도 부동산 거래는 최소 한번이상 해봅니다.

 

부동산 거래는 부동산을 사는것말고, 월세나 전세도 포함됩니다.

부모님과 함께 살다가 따로 살게 될때, 무조건 부동산거래를 하게 된다는 것입니다.

 

부동산 거래, 월세나 전세, 그리고 집을 산다고 할때. 가장 기본이 되는 것이 있습니다.

바로 부동산 등기사항증명서 라는 서류 입니다.

 

이 서류는 예전엔 등기부등본이라고 불렸습니다.

 

사회생활, 경제활동을 한다면 등기사항증명서가 어떤것인지를 대략이라도 알 필요가 있습니다.

 

등기사항증명서에 대해 설명드려보겠습니다.

 

 

부동산 등기사항 증명서가 뭔가요

 

부동산은 소유한 사람에 대한 정보를 국가에서 관리 합니다. 아무리 비싼옷과 가방을 사도 국가에서 관리하지 않습니다. (사고팔때 세금내는 것으로 대부분의 의무를 다함)

 

그러나 부동산은 사고 팔때 국가에서 그 내용을 관리합니다. 부동산을 담보로 은행대출을 받으면 그 내용을 국가에서 관리합니다.

 

부동산을 산사람의 이름과 인적사항(주민등록번호)가 부동산 등기사항증명서에 기록됩니다.

 

담보로 대출을 받아도 그 내용이 등기사항증명서에 기록됩니다. 

 

세입자가 전세권을 설정해도 등기사항증명서에 기록됩니다.

 

부동산은 국가의 제원이 되는 근간이기 때문에 기록관리를 합니다. 기록관리되는 서류가 등기사항증명서입니다.

 

사람으로 치면 그동안의 연혁의 기록,

자동차로 치면 언제 누구에게 팔렸는가가 기록된 이력등과 비슷합니다.

 

등기사항증명서는 쉽게 말해 부동산의 이력사항입니다.

 

예를 들면

은마아파트의 XXXX호는 등기사항증명서는 은마아파트가 만들어지고나서 누가사고 팔았는지, 담보가 생겼다가 언제 없어졌는지등이 기록되어 있는 은마아파트 XXXX호의 이력사항 서류라고 보시면 됩니다.

 

 

 

부동산 등기사항증명서를 보는 이유

 

그렇다면 부동산등기사항증명서를 왜 보는 것일지 생각해 봅시다.

 

뉴스에서 전세사기 당했다는 이야기를 들어보면, 경매로 넘어가 보증금을 받지 못했다는 이야기

 

집주인이 아닌 사람에게 보증금을 입금해서 홀랑 날렸다는 이야기등. 들어 보셨을 겁니다.

 

등기사항증명서는 부동산 보증금과 집구매대금을 사기당하지 않기 위해 보는 것입니다.

 

경매로 넘어가서 보증금을 받지 못한 사례를 보면, 우선 전세권을 설정하지 못한 세입자.

그리고 은행이나 채권자가 담보로 잡은 금액이 집의 실제거래가액이랑 거의 비슷한 수준 또는 과한 대출로인해

깡통전세 상태인데 그걸 모르고 전세들어갔다가

 

집주인사정이 안좋아져서 은행에서 담보권행사를 들어와서 경매로 넘어가게되어 보증금을 받을 권리가 사라지게 될 수 있습니다.

 

 

[깡통전세 사례]

 

집의 실거래가격이 1억원이고, 담보로 대출 8천만원을 받았는데, 집주인이 돈을 갚지 않자 경매로 넘어가게되었고

부동산시장상황이 안좋아지고 법적문제등 여러가지사유로 경매로 6천만원에 낙찰이 되었다면

 

6천만원은 대출해준 은행에서 모두 가져갑니다. 세입자의 전세보증금이 얼마든, 가져갈돈이 하나도 없어진겁니다.

 

 

 

[명의자가 달라 사기당한 사례]

 

또다른 사례로, 부동산어플에서 저렴한 가격을 보고 찾아가서 집을 실제로 보고 만족스러워서

안내해준 사람과 계약을 하고 잔금까지 빠르게 치르고 난후,,,

그집에 못들어 가게 된겁니다.

 

알고보니 계약자이름과 집주인의 이름이 다르고, 보증금받을 통장명의도 다른데,

계약할때 확인을 못했습니다.

 

집을 안내하고 보증금을 받은 사람은 사기꾼이었던것입니다.

 

 

 

 

..이같은 일은 부동산 등기사항증명서만 볼줄 알아도 막을 수 있는 사태입니다.

 

MBV 프로그램 전참시에서 덱스라는 연예인이 전세사기를 당했다고 나왔는데,

유명 연예인인 김구라, 나혼자산다에 나온 김광규, 소녀시대 태연도 전세사기를 당했었습니다.

 

전세사기, 부동산사기는 누구나 당할 수 있기에 더욱 부동산 등기사항 증명서가 중요합니다.

 

 

부동산 등기사항 증명서 보는법

 

1) 발급하는 곳

 

부동산 거래를 할때 공인중개사가 전달해줄텐데, 직접 출력할수도 있어야 합니다.

 

대법원 인터넷 등기소에 들어가서 발급할 수 있는데, 다른 사람 명의 집이라도 발급할 수 있습니다.

 

집주인동의가 필요한것 아니냐는 사람들이 간혹 있는데, 부동산 주소만 알면 누구나 발급해서 내용을 읽어볼 수 있습니다.

단, 주민등록번호등 개인정보같은 것은 가려져 있습니다.

 

아래 대법원 인터넷 등기소 사이트에 들어가서 

 

등기열람/발급 > 부동산 > 열람하기 or 발급하기(출력) 

 

메뉴로 간다음 주소를 넣고 검색하여 수수료 결제하면 볼 수 있습니다. 

 

부동산등기증명서를 공부하려면 출력해서 눈으로 보면서 하는 것이 좋으니 지금 자신이 살고 있는 주소를 검색하여

출력한번 해보시기 바랍니다. 또는 주변에 가장 비싼 아파트 주소를 넣어서 출력해놓고 보면 흥미롭게 볼수 있습니다.

 

대법원 등기소 바로 가기

 

 

2) 열람하기 발급하기 차이

 

열람수수료 700원 발급수수료 1,000원인데,

차이점은 내용은 같으나 발급으로 출력해야  은행이나 관공서등에 제출할때 법적인 서류로 인정받을 수 있습니다.

 

열람하기로 출력하면 법적인 효력이 없습니다.

 

그래서 확인용으로만 사용한다면 열람하기로 출력하면 됩니다. 

 

전세계약을 위해 전세자금담보대출을 받을 일이 있다면 발급하기로 출력해서 전세사기 치는지 안치는지 확인한다음

은행에 낼 서류로 사용해도 됩니다.

 

 

3) 등기사항증명서 표제부

 

등기사항증명서를 보면 처음에 보이는 네모부분이 표제부입니다. 

 

표제부는 부동산의 주소, 층별면적, 용도, 규모등 부동산의 기본정보가 기록되어 있습니다.

 

 

4) 등기사항증명서 갑구

 

표제부 아래에 있는 것이 갑구 입니다.

 

갑구는 부동산을 소유하고 있는 사람 또는 단체(소유권). 그리고 소유권에 대한 권리관계가 적혀 있습니다.

 

권리관계는 무시무시한 단어들을 말합니다. 

 

바로 압류, 경매, 가등기, 예고등기, 가압류등입니다.

 

이런것이 적혀있는 부동산은 부동산공부가 충분히 되어있지 않다면 접근하지 않는 것이 좋습니다.

살집, 월세, 전세, 매매알아보는 사람 모두 권리관계에 위와같은 무서운 단어들이 적혀있으면 피하셔야 합니다.

 

갑구에 소유자의 인적사항이 적혀있기에 부동산 계약자의 명의와 보증금입금 통장의 명의.

세가지가 일치해야 안전합니다.

 

 

[갑구에서 봐야할것]

 

• 압류, 경매, 가등기, 예고등기, 가압류등의 문구가 있는지
• 갑구 소유자와 부동산 계약자, 보증금받을 통장명의가 모두 일치하는지

 

5) 등기사항증명서 을구

 

을구는 부동산의 저당권, 전세권, 지상권이 적혀있습니다. 

 

(근)저당권은 쉽게말해 은행에서 돈을 빌려주고 부동산을 담보로 잡은 겁니다.

(근저당은 갚아야할돈이 나중에 확정되는 것. 저당권은 빌릴때 확정되는 것인데 참고만 하시기 바랍니다.)

 

채무자가 돈을 못갚을 경우 저당권을 실행하여 부동산을 경매로 넘겨버릴 수 있습니다.

 

그래서 저당권이 없는 집이 좋지만, 대출받고 집산 사람들이 많기에 찾기 쉽지 않습니다.

 

저당권의 금액(채권최고액이라고 적혀있는 것)이 실거래가보다 많이 낮아야 안전합니다.

 

사람마다 안전한 여부를 판단하는 것이 다르지만 50%아래. 즉, 대출금액이 집가격보다 절반아래여야 안전하다고 봅니다.

금융위기가 아닌이상 집값이 반토막나는 일은 거의 없기 때문입니다.

 

그리고 함께 봐야할것이 내가 보증금을 회수할 수 있는지를 판단해야 하는데, 간단하게 해볼 수 있습니다.

 

부동산 실거래 가격에서 저당권금액을 차감한 금액이 전세보증금보다 커야합니다.

 

부동산가격에서 저당권차감한 금액이 전세보증금보다 작다면 보증금을 못돌려 받을 수 있습니다.

 

 

 

예를 들면

부동산이 1억원이고 저당권이 7천만원. 전세보증금이 7천만원이면

저당권으로 은행에서 집을 1억원에 경매 넘겨서 7천만원은 회수하고 나은 3천만원만 세입자가 가져가는 상황이 나옵니다.

 

남은 4천만원은 받을 길이 없습니다.

물론, 약식으로 계산한거라 실거래가격을 잘파악해야 하는등 실제완 다를 수 있습니다.

부동산 경기가 안좋을것을 대비하여 현재시세보다 70~80% 를 실거래가로 잡으면 더 안전합니다.

 

저당권등 담보로 잡은 금액을 잘 확인해야 전세보증금을 지킬 수 있다는 점을 기억하세요.

 

 

참고로 전세권은 전세보증금을 받을 권리를 설정해 놓은 것이고

지상권은 토지를 사용하는 권리를 말합니다.

 

 

[을구에서 봐야할것]

 

• 저당권이 있는지
• 저당권이 있다면 보증금을 회수할 수 있는지. (부동산가격에서 저당권을 차감하여 계산)

 

 

6) 등기사항증명서를 100% 믿지마라

 

등기사항증명서 서류만 보고 부동산 매매, 전세계약했다가 낭패를 보는 사람이 있습니다.

 

등기사항증명서는 출력했을 당시 상황만 보여주는 것이라서, 그 서류를 출력한 이후에 벌어진 일은 알 수 없습니다.

 

낭패를 본 예를 들면,

부동산 등기사항증명서를 보고 저당권 없이 깨끗하여 계약하고 잔금을 입금했는데

 

원래 집주인이 계약잔금 받자마자 은행에 가서 대출을 일으켜서 저당권을 설정해버린 것입니다.

 

집주인은 계약을 원할하기 위해 세입자를 속여 깨끗한 부동산을 보여줬고,

실제론 보증금도 받고, 대출도 받아서 다른 부동산에 재투자하려고 

 

마음먹고 속인 사례 입니다.

 

뒤늦게 저당권이 설정되어있는 것을 본 세입자가 집주인에게 따지는데, 말이 안통하자

등기사항증명서를 잘못 발행한 대법원에 문의합니다.

 

그러나, 등기사항증명서 법적공신력이 없다는 답변을 받습니다.

 

등기사항증명서를 위조하거나 소유자등을 잘못확인하여 거래한 사실에 대해

법원에선 책임을 지지 않은 것입니다.

 

그래서 부동산 등기사항증명서를 볼 줄 아는 것이 더욱 강조 됩니다.