부동산 상가투자 실패하지 않는 방법. 이런 상가는 조심하라. 위험한 상가투자 회피

부동산를 본격적으로 시작하는 사람들은 주택을 경험하고 다음으로 눈을 돌리는 곳이 상가입니다.
 
주택은 리스크가 적은 대신 수익이 적을 수 있지만,
상가투자는 리스크가 있는 대신, 수익이 커질 수 있는 투자입니다.
상가 투자를 실패할 확률이 있기 때문에 고수도 어려운 분야입니다.
 
그렇지만 성공확률을 높일 수 있는 방법은
바로, 상가투자의 장점이 없는 곳을 피하는 겁니다.
 
상가투자를 하기 전 이런곳은 피하라!
라는 몇가지 팁을 알려드리겠습니다.
 
 

상가투자시 피해야할 투자처

 

 

1) 유동인구가 없는 곳

 
주거민들만 지나가는 주택가앞보다 전철역 바로앞 상가가 비싼 이유는 유동인구때문입니다.
 
전철역도 구의역보다 강남역 주변이 비싼 이유는 강남역의 유동인구가 월등히 많기 때문입니다.
 
상가의 가치를 높이려면 유동인구가 있어야 하는 것은 기본입니다.
 
유동인구가 있어야 상가를 들려 구매할 확률이 높아지기 때문에
상가의 수요가 올라갈 것입니다.
 
유동인구가 전혀 없는 곳을 싸다고 덥썩 매수했다간 임대인을 구하지 못해 공실이 날 수 있고,
되팔때 사려는 사람이 없어 어려움을 겪을 수 있습니다.
 
 
 

2) 유효수요가 없는 곳

 
유동인구가 많다고 하는 오류를 피해야 합니다. 사람들이 많이 다니는 곳이지만, 상가의 매력도가 떨어지는 곳은
피해야 합니다.
 
전철역 출입구 반대편에 있는 상가는 사람들의 시야 반대쪽에 있기 때문에 아무래도 수요가 덜하게 됩니다.
사람들의 수요가 덜하게 되면 자연스럽게 상가의 가치도 떨어집니다.
 
그리고 바쁜 출퇴근시간을 지나가는 곳도 상가의 매력이 떨어집니다.
상가에 들려 유심히 보기보다, 출퇴근하느라 바쁘다보니 유동인구는 많지만 상가를 방문하는 사람이 적을 것이라
역시 자연스럽게 상가의 가치가 오르기 어렵습니다.
 
유동인구가 많지만, 상가의 가치를 인정 받으려면
사람들의 시야에 잘 들어오고, 바쁘게 지나가는 곳이 아닌 장소가 좋습니다.
 
역세권의 비싼 상가를 매수하였다가 실패하는 이유는
이렇게 사람들이 모이지 않고 눈에 띄지 않는 곳에 투자를 했기 때문일 수 있습니다.
 

 
 

3) 월세나 권리금이 유독 싼 경우

 
주변시세보다 월세나 권리금이 저렴한 상가는 충분히 검토해보고 매수해야 합니다. 
싼 물건은 좋은 것이 없다라는 말이 있듯이,
저렴한 상가는 그 이유가 있습니다.
 
상가에서 벌어들이는 수입이 낮기 때문에 월세와 권리금이 낮았을 것인데, 그 이유가
장사를 못해서 수입이 적은 것인지, 상가 자리와 주변 환경때문인지를 분석해 봐야 합니다.
 
사업의 문제로 수입이 적은 상가라면 월세와 권리금이 저렴한 것이 추후 기회가 될 수 있지만,
 
주변 환경때문에 상가수익률이 낮은 것이라면 매수를 하지 않는 것이 좋습니다.
 
문제가 되는 상가의 사장님과 대화를 하고, 주변 부동산과 대화도 하며 지나가는 주민들에게
질문도 해보는등, 실제 거주하고 있는 사람들의 의견을 물어보면, 판단하는데 도움이 될 수 있습니다.
 
 
 

4) 주차공간이 없는 곳

 
우리나라 차량 보급은 가구당 2대이상이라고 할 정도로 높은 차량보유수를 자랑하고 있습니다. 주차공간이 없거나 부족하면 차량으로 방문하는 사람을 잃는 것입니다.
 
이는 유동인구가 아무리 많고 목이 좋더라도 주차를 하지 못하면, 차량으로 이동하는 사람들의 수요를 버리게 되는 것입니다.
역시, 상가의 가치를 현저하게 떨어뜨리는 요소입니다.
아무리 목이 뛰어난 곳이라도 주차를 할 수 없는 상가라면 피하는 것이 좋습니다.
 
다만 건물내 주차공간이 없으면 주변 공용주차장과 협업을 하여 주차공간을 확보할 수 있으니,
차선책을 찾아보는 것도 하나의 방법 입니다.
 
 
 

5) 신도시와 대학가 주변을 조심

 
신도시같은 곳이 번창하려면 상당한 시간이 필요합니다. 운도따라야 하고 주변에 임팩트가 있는 어떤 장소가 생기면 빠르게 유동인구를 늘릴 수 있지만,
 
그렇지 않으면 수년이 걸릴지 모릅니다.
 
미사강변도시 같은 경우 상가를 찾기 힘들고 공실이 대부분입니다. 언제 상가가 활성화 될지 시간이 더흘러봐야 알지만
수개월내 개선되긴 어렵습니다.
 
마곡지구의 경우, 일자리때문에 상가가 발달하긴 했지만, 주요상권에서 조금만 벗어나도 유동인구가 확연하게 줄어듭니다.
 
일자리로 인해 주거지로 사용되는 이런 곳은 조금만 벗어나도 유동인구가 확연하게 줄어들기 때문에 메인 거리를 벗어난 곳에 투자하는 곳은 신중해야 합니다.
 
그리고 지방대의 경우 입지가 줄어들면서 점차 서울대학으로 몰리고 있는 요즘. 실제로 지방대 입학생의 수가 줄어들고
주변 상권들도 어려움을 겪고 있습니다. 
 
전북대같은 이름있는 곳조차도 매년 입학생이 줄어들고 있는 추세로서, 상가의 가치도 함께 줄어들 전망으로 보입니다.