아파트를 매수할때 고려해야할 것. 부동산 투자 입지조건 분석

부동산 매수를 성공적으로 하려면 입지분석이 기본이 되어야 한다.. 라는 말이 있습니다.
 
입지분석, 말로만 들으면 감이 잘 와닿지 않습니다.
 
입지가 좋은 곳은 어디지? 입지가 좋은곳은 강남역같은 상권이 활발한 곳 아닌가?
라고 생각하는 경우가 많습니다. 
상권도 입지조건에 들어가지만, 외에도 교통, 직장과의 거리, 환경, 학군등. 입지조건으로 삼을 만한 여러가지가 있습니다.
 
입지조건이 좋다는 것은 쉽게 말해 사람들의 수요가 좋다는 것으로 바꿔 말하면 이해하기 편합니다.
 
입지조건은 어떤것이 있고 그에 대한 내용을 설명드리겠습니다.
 

 

입지조건이 중요한 이유

 
바로 위에서 입지조건은 사람들의 수요가 좋다는 말로 대체해도 된다고 했습니다.
 
사람들의 수요가 많으면 어떻게 될까요?
 
경제에 조금이라도 관심있는 분들이면 아시는 내용은 '수요와 공급'의 법칙을 떠올리면 이해가 되실겁니다.
 
우리가 사는 어떤 물건의 가격은 수요와 공급의 양에 따라 결정됩니다.
 
수요가 높으면 가격이 올라가고 공급이 많으면 가격이 내려갑니다.
 
사고싶은데 물량이 충분치 않으면 가격이 올라도 살것이고, 팔고 싶은데 살 사람이 별로 없으면 가격을 내려서라도
팔고 싶을 겁니다.
 
 
 
 
부동산도 마찬가지 입니다.
사려는 사람이 많으면 부동산 가격이 올라가고, 살 사람이 없으면 부동산 가격이 내려갑니다.
 
시장이 호황일때는 사람들이 돈이 있어서 부동산과 주식을 삽니다. 수요가 있으니 가격이 자연스럽게 올라갑니다.
금리인상, 시장경색등으로 사람들이 돈이 충분치 않으면
 
부동산, 주식을 사려는 수요가 줄어듭니다. 당연히 가격이 내려가게 됩니다.
 
시장에 따라 수요와 공급 양이 정해지는 것처럼
 
입지조건이 좋으면 수요가 꾸준하여 가격이 잘하락하지 않고, 시장이 좋을땐 다른 지역보다 부동산 가격이 더 상승하게 됩니다.
 
이것이 입지조건을 분석하여 좋은 지역의 아파트를 매수해야 하는 이유입니다.
부동산을 매수하는 이유는 살기위한 목적도 있지만, 가격이 상승하여 투자수익을 얻으려는 목적도 함께 있지 않습니까
 
입지분석을 하려는 이유를 알았으니 사람들이 선호하는 입지에 대해 설명드려보겠습니다.
 
 

사람들이 선호하는 입지요소 

 

 

1) 일자리

 
우리나라 서울의 땅값이 전국에서 가장 비싼 이유는 다들 아시다시피, 일자리가 많아서 그렇습니다.
일할곳이 있어야 사람이 몰리고, 수요가 생깁니다.
 
생각해 봅시다. 하루 출근시간이 한시간인 사람과 한시간반~두시간인 사람.
 
한달이면 25일 출근한다 쳤을때,
 
전자는 25시간 x 2 = 50시간 (왕복)
후자는 (1.5x 25) x 2 = 75시간 (왕복)
            (2 x 25) x 2 = 100시간 (왕복)
 
전자는 50시간정도 출퇴근에 사용하고, 후자는 75시간에서 100시간 가량 사용합니다.
 
출퇴근시간에 책을 읽거나 다른 뭔가를 한다고 해도, 가만히 앉아서 무언가를 하는 것보다 효율이 떨어져서
뭔가를 하여 얻기는 사실 힘듭니다.
 
그리고 적은 시간이 아닙니다. 
주 40시간 근로제보다 한달출퇴근시간이 더 많습니다.
 
출퇴근시간이 짧길 원하는 것을 싫어할 사람은 없을 겁니다.
 
그렇기 때문에 직장에서 가까운 곳을 사람들이 선호하는 것은 당연하고, 서울의 집값이 비싼 이유이며,
서울내에서도 강남, 여의도, 종로같은 회사들이 많은 지역의 집값이 더 비쌉니다.
 
입지조건을 따져볼때 주변에 일자리가 많은지를 고려하는 것은 기본입니다.
 
서울외에도 광역시주변도 일자리가 풍부한 곳이 수요가 있을 것이고, 부동산 가격 방어와 상승을 할 수 있습니다.
 
현재 일자리가 없더라도 대기업의 산업단지나 대형공장이 들어서게 되면, 사람들의 수요가 일어나서
주변 주택가격이 동반 상승하게 됩니다. 
 
서울의 마곡지구같은 곳이 한 예 입니다.
 
 

2) 교통

 
코앞에 직장이 있는 사람은 별로 없습니다. 선호하지도 않을 것이고요. 사람들은 출퇴근을 자동차보다
대중교통을 더 많이 이용합니다. 그리고 자녀들이 학교갈때도 대중교통을 이용할것이고,
 
다른지역에 갈때도 대중교통이 집근처에 있어야 편합니다.
 
친구와 약속을 가기 위해 집에서 대중교통지역까지 20분정도 걸어야 한다면,
살기 정말 불편할겁니다.
 
이처럼 우리 생활에 직접적으로 영향을 미치는 것이 대중교통이 얼마나 가깝느냐 입니다.
 
서울의 집값이 비싼 이유중 하나는 일자리가 많다는 것과 함께 대중교통이 발달해서 그렇습니다.
 
서울 대부분의 지역을 지하철과 버스로 다닐 수 있습니다. 그리고 환승요금도 있어서 요금을 중복으로 내는경우도 별로 없습니다. 
 
마찬가지로 지방의 경우 지하철이 있는 곳과 없는 곳의 부동산 가격차이는 꽤 큽니다.
 
좀 더 편리하고 이동이 쉬운 곳을 찾는 것은 당연한 심리입니다.
 
 
 

3) 학교

 
서울 중심의 교육 집중화도 서울 집값 상승의 한부분을 보태고 있습니다. 
과거와 달리 부산대, 전북대같은 대도시의 유명지역보다, 인서울을 원하는 학생들이 늘었다고 합니다.
 
전북대하면, 서울에 있는 학교갈 실력은 되지만, 고향을 떠나기 싫은 사람이 다녔다면,
이제는 전북대는 선호도가 줄어들고 서울로 가려는 선호도가 높아졌다고 합니다.
 
그리고 서울내에서도 교육열이 높고 학군이 좋은 곳은 더욱 인기가 있습니다.
 
한국 사람들의 자식에 대한 학구열은 대단합니다.
자신을 희생해서라도 자식은 좋은 대학을 나와 좋은 곳에 취직하길 바라는 부모의 마음으로
 
교육이 서울집중화되고, 그중에서 강남지역 쪽으로 몰리게 됩니다.
 
강남지역이 서울에서 가장 비싼이유는 단순하게만 봐도, 일자리가 풍부하고, 교육열이 높고
고급스러운 느낌까지 있으니 사람들이 높은 가격을 지불하고서라도 오고 싶어하는 것입니다.
 
지방의 지역을 알아볼때도 학군이 괜찮은곳, 교육을 시키기 좋은 곳이 좋습니다.
 

밤길 어두운 곳은 여성과 아이에게 좋지 않다

 
 

4) 상권

 
과거엔 집앞에 수퍼마켓이 있는 것이 선호되었으나 이제는 편의점이 필수가 되었고,
 
헬스클럽이나, 필라테스를 하기위해 멀리가는 것이 아닌 집근처에 있어서 
이용하기 편리한 것을 선호하고 있습니다.
 
주상복합이나 상가가 아파트단지내에 연결되어있는 것이 선호도가 높아졌고,
집근처에 걸어서 갈만한 상권이 많은 곳이 수요가 좋습니다.
 
특히 병원이 가까운것도 선호되는데, 소아청소년과같은 곳이 아파트단지내에 잘 자리 잡으면
줄서서 갈만큼 사람들이 많이 몰립니다.
 
아이가 아픈데 차를 타고 이동하는 것보다 안고가거나 걸어서 집 바로앞의 병원을 가는 편리함은
겪어본 사람들이 상당히 만족한다고 합니다.
 
피부과 치과처럼 수시로 방문해서 치료를 받는 병원도 선호도가 좋습니다.
 
밥보다 커피를 더 많이 마신다는 커피공화국인 우리나라는
커피숍이 단지내, 또는 근처에 필수로 있어야 한다는 사람도 있습니다.
 
스타벅스가 집근처에 있으면 스세권이라고 불리는 용어도 생겨났습니다.
 
그리고 집근처에 있어 슬리퍼를 신고 갈만큼 가까운 거리에 상권이 있는 것을 슬세권 이라고 부르는 용어도
생겨나서 상권의 중요도가 높아졌습니다.
 

상권이 좋더라도 오르막길은 누구나 힘들다는 것을 기억

 
 

5) 조경, 환경

 
서울 집값 비싼 아파트를 손꼽자면 한강이 보이는 곳을 들 수 있습니다.
 
자연을 보며 힐링을 하려는 것은 사람의 자연스러운 욕구 입니다.
 
시원한 한강이 보이는 것은 우리의 기본적인 욕구때문에 수요가 높을 수밖에 없고 자연히 가격이 비쌀 수 밖에 없습니다.
 
물가주변이 아니면, 다음으로 보는 것이 조경, 공원이 단지내 있느냐, 주변에서 얼마나 가깝느냐 입니다.
 
옛날에 지어진 아파트들과 달리 점차 조경에 대한 관심도가 높아져서
 
많은 아파트 브랜드들이 좋은 조경을 구성하여 입주민들의 만족도를 높이려 하고 있습니다.
 
단지내 나무를 충분히 심어 관리하고, 은은한 조명으로 단지 분위기를 이쁘게 만들고
 
산책길을 잘 해놓고, 쉴수 있는 공원을 만들어 놓는 곳이 선호도가 높습니다.
 
그리고 주변에 큰 공원이 있으면 역시 사람들이 운동을 하고 바람되 쐴 수 있어서 부동산 가격을 올리는데 영향을 미칩니다.
 

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위에서 설명드린 입지조건 5가지가 모두 충족된 곳은 아파트 평가가 좋고 시장이 안좋아도 가격이 잘 떨어지지 않으며
시장이 좋을땐 대장아파트를 차지할 수 있을 겁니다.
 
그런데, 이미 좋은 곳에 들어가는 것은 자금부담이 있습니다. 좋은 것은 대다수 사람들이 알기 때문에
가격이 빠르게 반응합니다.
 
신규매수자가 입지조건을 분석하여 참고해야할 방향은
입지조건 중 하나가 부족해도 다른 곳의 조건이 좋으면 잡아보는 것입니다.
 
예를 들면 환경이 조금 떨어져도 일자리가 가깝다면, 대중교통분석, 교육 학교등 분석을 해보는것입니다.
상권또한 분석해 봅니다.
 
위에서 설명한 조건들 중 일자리, 대중교통 두가지가 가장 선호도가 높고 사람들이 많이 관심을 가지고 있고
자녀가 있는 집이면 세번째 학교관련까지 관심이 있습니다.
 
네번째 조건인 상권은 몇년전부터 트렌드인 혼자사는 인구가 관심이 특히 많습니다. 혼자사려니
집근처에서 뭔가를 대신해줄것을 찾는 것 같습니다.
 
 
 
그리고 입지조건을 분석안하면 부동산 투자를 실패할 수도 있는데
 
부동산 호황기에 서울지역 아파트 가격이 모두 오른다고 덜오른 아파트를 찾아 매수를 한 사람이
입지조건을 고려안하고 매수하였더니, 아파트 가격이 오르지 않는 것입니다.
 
알고보니 대중교통만 가깝고 일자리멀고, 학교도 멀고, 상권도 열악한데다 환경또한 좋지 않아
사람들이 선호하지 않는 지역이라 가격이 거의 오르지 않게 되었습니다.
 
부동산을 알아볼때, 임장할때 입지조건에 대한 분석은 필수라는 것을 생각하시면 좋겠습니다.