부부 공동명의 장단점 양도소득세와 종합부동산세 감면, 절세. 증여세와 4대보험에 대한 설명

내 집을 마련한 부부. 기쁨과 함께 고민거리가 생겼습니다.
 
공동명의를 해야할지 단독명의로 해야할지. 
장기적으론 어떤것이 유리할지, 세금은 어떻게해야 덜 낼 수 있는지등. 
 
각자 유리한것이 달라 선택하기 전에 공부가 필요합니다.
 
공부하시는 시간을 조금 줄여들이고, 좋은 선택을 하실 수 있도록
부부공동명의 장단점을 설명드리겠습니다.
 

 

부부공동명의 장점

 

1) 양도소득세를 줄일 수 있다.

 
공동명의를 하면 가장 좋은 장점이 양도소득세를 줄이는 것입니다. 
 
양도소득세라는 것은 
구매했을때의 가격과 매각했을때의 차액에 대한 것을 소득이라보고 세금을 내는 것인데,
 
6억원의 아파트를 구매하고 몇년 후 10억에 매각했다면 4억이 양도차익(양도하면서 생긴 이익) 
이기에 세율을 곱하여 세금을 내게 됩니다.
 
부부 공동명의를 하게되면 6억원의 아파트를 남편 3억 부인 3억원에 매입할 수 있게되는데,
역시 10억에 팔면 2억원씩 총 4억원이 양도차익으로 세금이 동일한거 아니냐는 질문이 생기실수 있는데
 
양도소득세는 금액에 따라 계단식으로 세율이 나뉘어져 있습니다. 
 
 

<2023년이후 양도소득세율표>

금액	세율	공제금액(누진공제)
1400만원 이하	6%
5000만원 이하	15%	126만원
8800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1544만원
3억원 이하	38%	1994만원
5억원 이하	40%	2594만원
10억원 이하	42%	3594만원
10억원 초과	45%	6594만원

 
 
위 표를 보면 단독명의 였을때는 4억원이므로 3~5억원의 세율인 40%를 적용받게 되는데,
공동명의는 2억원씩 이익을 봤으므로 1.5~3억원의 세율인 38%를 적용 받게 됩니다.
 
기타다른 요건 무시하고 단순하게 이익과 세율을 곱해서 누진공제액을 차감해보면
 
단독명의는 134,060,000원을 세금으로 냅니다.
(4억원 x 40% - 2594만원)
 
공동명의는 부부합산 112,120,000원을 세금으로 냅니다. (남편 부인 각각 56,060,000원의 세금)
(2억원 x 38% - 1994만원) x 2
 
단독명의보다 공동명의가 21,940,000원을 세금을 덜 내게 되는 겁니다.

 

 
단, 유의할점은 장기보유로 인한 공제가 크거나, 양도소득세 비과세대상이라면 혜택이 크지 않는데,
최근 신혼부부로 공동명의를 생각하시는 분이고,
아파트를 계약하신 분이라면 두가지에 해당 안되실 겁니다.
이런정책이 있다는것을 참고만 하고 훗날 적용대상이 되었을때 고려하시기 바랍니다.
그리고 부부공동명의로 절감할 수 있는 최대한도가 있습니다.
 
위의 예시는 양도소득세를 단순 계산한 것이고
국세청에서 분양권, 기타 다른 조건이 있을 경우 모의 계산해 볼 수 있습니다.
 
아래 사이트를 참고하세요
 
 

국세청 양도소득세 모의 계산

 
 
 
 
 

2) 종합부동산세를 줄일 수 있다.

 
1주택의 경우 아파트 또는 주택의 가격의 공시지가가 11억원 이상이 되면 종합부동산세가 부과 됩니다.
 
만약 구매하는 아파트의 가격이 11억원을 넘는다면 종합부동산세를 회피하기 위한 전략으로
부부공동명의 방식을 사용할 수 있습니다.
 
부부공동명의를 하게 되면 11억원이 아닌 명의자별로 9억원아래여야 종합부동산세가 안나옵니다.
 
아파트 가격이 12억원인 경우 부부공동명의를 하게 되면 6억씩이므로 종합부동산세를 피할 수 있습니다.
 
 
 

부부공동명의 단점과 고려해야할 사항

 

 

1) 부부간 증여문제

 
단독명의에서 부부공동명의로 변경할 경우 증여세를 고려해야 합니다.
 
10년이라는 기간동안 배우자에게 준 금전적, 물질적인것은 6억원까지 증여세가 없습니다.
 
아파트가격이 12억원이하의 경우 공동명의를 하게 되면 6억원을 증여한 것이 되므로 증여세는 발생하지 않습니다.
 
그런데 14억원의 아파트를 증여하게 되면 7억원이 되므로 6억원보다 1억이 많은 부분을 증여세로 납부할 수 있습니다.
 
특히 전업주부인 경우에 1억원에 대한 수입을 증명하기 어려우므로 증여세를 낼 확률이 높습니다.
 
정리하면 아파트가격이 12억원을 넘게되면 증여세는 낼 수 있습니다.
 
 

2) 취득세 중복납부

 
최초취득이 아니라 단독명의에서 부부공동명의로 전환할때 발생하는 문제 입니다.
 
부인명의로 산 아파트를 남편과 공동명의로 바꾸게 되면, 
최초에 부인이 아파트를 샀을때 취득세를 냈을 건데,
남편이 공동명의로 취득하게 될때 취득세를 또 내야합니다.
 
물론 아파트의 절반가격을 내겠지만 아파트의 가격이 상승했을수도 있고,
취득세는 무시할 수 없는 금액이기에 가계 부담이 될 수 있습니다.
 
참고로 최초취득의 경우엔 단독명의와 공동명의 취득세 차이가 없습니다.
 
 
 

부부공동명의 잘못된 정보

 

1) 맞벌이가 아니면 4대보험료를 각각 낸다?

 
남편이 직장을 다니고 있고 아내가 피부양자로 등록이 되어있으면 건강보험료를 내지 않는데,
 
공동명의로 등록한 주택가격이 9억원을 넘으면 아내가 피부양자 자격을 상실하여
건강보험료를 별도로 내야한다는 이야기가 돌았던 적이 있습니다.
 
그래서 4대보험에 가입되는 알바를 하던 웃지못할 사례가 있기도 했는데,
 
주택가격에 대한 오해때문에 그렇습니다.
 
9억원은 주택가격이나 공시지가가 아닌, 재산세의 과세표준입니다. 개념이 다릅니다.
재산세의 과세표준은 주택 공시가격의 60%입니다. 
 
과세표준은 세금을 부과하는 기준이라고 생각하면 쉽습니다.
 
주택(아파트)의 공시지가가 15억이라면 재산세의 과세표준(부과기준)은 9억원이 됩니다. (15억 x 60% = 9억)
공시지가 15억원 이상의 주택을 공동명의하게 되면 건강보험료가 각각 부과되는 것입니다.
 
 
 
 
피부양자 자격이 유지되는 조건은 아래를 참고해주세요
 
 

[소득기준]

연간소득이 2천만원 이하일것
사업소득자라면 연간 500만원 이하일 것

[재산기준]

재산세 과세표준이 5억4천만원 이하일 것 : 공시가격으론 9억원.
재산세 과세표준이 5억4천만원 초과 9억원 이하이면서, 연간소득 1천만원 이하일 것 : 공시가격  9억원~ 15억원

 
 
위 기준에 맞지 않으면 건강보험료과 전업주부인 아내에게 부과 됩니다.
연간소득이 2천만원 초과라면 부과됩니다.
 
 
공시지가 9억원~15억원 사이라면 연간소득 1천만원 초과되면 겅강보험료 부과 됩니다.
 
공시지가 15억원 이상이라면 건강보험료 부과됩니다.
 
 
 

2) 취득세와 재산세가 이중으로 부과된다

 
최초구매에 대한 취득세는 단독명의 공동명의 모두 동일합니다.
 
취득세계산은 주택한채 계산한것으로 계산이 되고
 
공동명의자 지분으로 금액이 나누어지기 때문에 동일합니다.
 
 
아파트를 보유하고 있는 것에 대한 재산세도
 
단독명의 공동명의 모두 동일합니다. 
 
공동명의 지분이 5 : 5 라면 반반씩 부담합니다.
 
취득세와 마찬가지로 지분별로 부담하게 됩니다.