부동산 경매 처음 시작하는 분들을 위한 경매순서 알아보기. 물건 검색부터 낙찰까지 순서도

 

부동산 경매를 시작하고 싶은 분들을 위해 간략한 순서를 정리해 보았습니다.

 

어떤 일을 할때, 처음하는 것이면

끝까지 가려면 어떻게 해야할까란 막연한 기다림과 두려움에 도전을 멈추게 만들 수 있습니다.

 

바로 시작하여 코앞에 있는 일들을 하나씩 처리하여 익히는 것도 좋지만

앞으로 해야할 일을 큰 그림에서 한번 짚고

 

하나씩 일을 해나가면서 그림을 맞추는 것이 업무효율과 성과적인 면에서 좋습니다.

 

성공적인 부동산 경매를 위하여 부동산 경매하는 순서에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

부동산 경매 순서

1) 경매 물건 검색

 

대법원 경매정보 사이트에서 물건 검색을 합니다.

 

집근처, 사무실근처, 관심지역등에서 주로 경매물건을 찾아보고

 

경매뉴스, 부동산 뉴스에 나왔던 지역에도 관심을 가져볼 수 있습니다.

 

 

2) 현장 답사 (임장)

 

경매정보 사이트에서 본 모든 물건을 갈 순 없으니

주요 관심물건을 고릅니다.

 

3~5개정도 골라서 임장 갈 계획을 잡습니다.

 

임장 가기전 체크해야 할 사항을 준비합니다.

 

기본적인 사항은 교통, 교육(학군), 상권, 직장, 환경 입니다.

 

교통편리하고 학군 좋고, 상권이 발달하고, 회사들이 근처에 많을수록

부동산 가치 상승할 확률이 높아집니다.

 

주변 병원, 공원, 여가시설등 환경이 갖춰진곳도 수요가 높아

가치 상승 할 수 있습니다.

 

아파트의 경우엔 몇층인지, 남향인지,

로열동인지를 체크합니다.

 

단지크기와 주차장등을 체크하고

온라인에서 볼 수 없는 정보를 체크해야 합니다.

 

관리사무소에 가서 경매물건 체납비가 있는지 질문하러 온사람들이 어떤것을 보고 갔는지

 

경매물건에 살고 있는 사람에 대한 이야기를 들을 수 있는지

질문해 볼 수 있습니다.

 

 

3) 분석

 

집으로 돌아와서 경매물건 분석을 합니다.

 

부동산 가치가 상승할 것이라고 생각이 든다면

경매로 낙찰 받아서 돈을 벌 수 있는지 확인하는 중요한 사항입니다.

 

등기사항전부증명서, 매각물건명세서등을 보면서

권리분석을 합니다.

 

경매 낙찰 이후

근저당, 압류, 가압류등이 말소되는 사항인지

 

전세권이 있는지등

 

돈이 될만한 물건인지, 하자가 있는 물건인지를 파악합니다.

 

권리분석이후 임장을 가는 것도 방법입니다.

 

어떤것이 효율적인지는 본인 스스로 경험상 정하면 됩니다.

 

 

 

 

4) 입찰

돈이 될만한 물건을 골랐다면

입찰가를 산청합니다.

 

동일번지 낙찰 사례가 있다면 참고해도 좋습니다.

 

없다면 주변 지역에 대한 낙찰 사례를 참고합니다.

 

그것도 없다면 비슷한 컨디션의 낙찰사례를 참고합니다.

 

준비물(신분증, 도장, 입찰보증금)을 준비하여

입찰장에 갑니다.

 

입찰장에서 입찰표를 작성하고

입찰 보증금 봉투 작성, 보증금 넣은 이후

입찰 대봉투 작성하여 집행관에게 갑니다.

 

입찰표를 잘못 적으면 경매가 되지 않거나 과한 입찰가격을 적게되면

큰 손해를 볼 수 있기에 입찰표 작성에 주의를 기울여야 합니다.

 

 

(세번이상 봐야할 입찰표 작성 사항)

 

• 사건번호
• 물건번호
• 본인 인적사항
• 입찰가격
• 입찰보증금

 

입찰자용 수취증을 받은 다음 입찰대봉투함에 넣으면

입찰 완료 입니다

 

입찰전 매각물건 명세서를 한번 더 체크하면 좋습니다.

 

 

5) 개찰

 

입찰 마감이후 개찰을 준비합니다.

 

마감 이후 약 20분이후에 개찰을 시작하는데

 

입찰가격이 가장 높으면 낙찰이 됩니다.

 

본인보다 입찰가를 높게 작성한 사람이 있으면

패찰을 하게 됩니다.

 

패찰이란 탈락한것입니다.

 

입찰보증금을 바로 돌려 받습니다.

 

동점자가 나오면 동점자끼리 재입찰을 합니다.

 

그때도 동점이 나오면 가위바위보를 진행할 수 있습니다.

 

 

6) 낙찰 이후

 

낙찰이 되면 조서작성, 입찰보증금 영수증을 받습니다.

 

이후 집으로 돌아와서 매각허가가 확정이 되면 잔금 납부. 소유권을 취득하게 됩니다.

 

경매물건을 점유하고 있는(살고 있는) 분과 명도협상을 합니다.

 

명도란 집을 인도받는 것을 말하는데

살고있는 분이 나가는 것을 말합니다.

 

명도과정에서 문제가 발생하는 경우가 있습니다.

 

대부분 이사비를 주는 것으로 점유자가 순순히 나가지만

나가지 않고 버티게 되면 강제집행을 진행하게 됩니다.

 

명도까지 끝나게되면

부동산을 인수완료했다고 볼 수 있습니다.

 

낙찰받은 물건은 임대로 세를 주는 경우가 많고

이후 부동산 가치가 오르게 되면 시세차익을 위해 매도하게 됩니다.

 

 

이후 이것을 반복합니다.